小而美社区商业「北京一刻钟」

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在北京加快建设一刻钟生活圈的背景下，社区商业运营模式日趋成熟。9月29日，北京商报记者走访褡裢坡附近看到，位于定福庄路的旺客四季社区商业综合体开启招商，项目整体将于明年2月14日开业。从接手到开业，不足一年的筹备给了运营方更多挑战，与传统的大体量购物中心相比，社区商业综合体要承载低利润空间的重运营，更要在业态上突破基本的社区消费基础上，增加年轻、潮流的休闲消费。分析指出，伴随消费升级，社区商业不仅要满足居民日常生活服务，更要成为周边居民的社交体验中心，让生活与时尚消费兼具，助力北京一刻钟生活圈提质升级。

小项目重运营

在大型商超依靠连锁化占有市场的趋势之下，社区商业的背后也是连锁化经营。近日，与6号线褡裢坡站相通的旺客四季社区商业综合体启动招商。北京商报记者了解到，旺客四季的招商业态未局限在洗衣、维修、房产中介等生活服务业方面，同时还面向餐饮、零售、咖啡等品牌。据悉，旺客四季的招商营运团队已孵化出30余个商业项目，未来还将在旺客四季这一产品线拓展出3个项目。

“从5月接手该项目，到9月启动招商，再到12月试营业，以及明年2月正式开业,这个2万平方米左右的项目筹备期不足一年。”旺客四季褡裢坡项目经理田伟介绍，社区商业与大型购物中心的运营并不相同，筹备时间和养商期相比之下更为短暂，但租金弹性相比之下更小，硬件要求更高，整体运营并非易事。

北京商报记者走访时看到，旺客四季针对划分的餐饮业态区域设计了水、电、燃气、排烟等功能。田伟指出，正是因为项目方为商户做好了一些基础的功能，在商户入驻时也能节省不少流程和费用，所以租金弹性较小。“社区商业的租金相比购物中心要低好几倍，但成本却不相上下，所以对于商户而言是个好选择，但对于运营方而言，利润空间相对较小。”

小体量的社区商业，更多的是靠着小微企业支撑。田伟透露，在招商上，除了临街铺位和超市区域的主力店需要引入知名度较高的连锁商业，大部分为个体工商户和小微企业。“当前商业环境之下，个体工商户和小微企业与物业运营方的关系更为牢靠，双方可以相互扶持和协商运营。相反，一些资本注入的连锁企业，一旦发生关店和缩减市场的决定之后，很难再去协商。”田伟坦言。据了解，为培育具有烟火气的商业氛围，旺客四季项目内近80%的品牌与本地生活相关。

北京商报记者走访时看到，旺客四季项目背靠北京城建·朝青知筑项目，分为西区和东区两部分商业。从招商规划来看，旺客四季的西区商业定位为年轻时尚主题，东区商业则以家庭生活为主题，相应引入生活服务、生活配套、零售、餐饮等业态。

“西区负一层与褡裢坡地铁站相通，更适合引入社交性强的品牌。”田伟表示，东区则能覆盖更多社区居民，会强化日常生活服务功能。

深耕周边1公里

对于一个2万多平方米的社区商业而言，若是每天客流过万，则已经能够超越同类项目的表现，所以深耕1公里成为了旺客四季的目标。“自今年5月中标该项目后，旺客四季对周边居民数量、客群需求及周边商业项目做了大量的调查。”田伟表示，旺客四季项目周边1公里半径内居民区达23个，居住人口6万人，以中高端小区为主；项目3公里半径内人口约32万，19-34岁年龄段人群占比47%，客群集中为公司职员、服务人员。

从褡裢坡区域来看，商圈周边3公里商业依旧为空白，难以满足大量居民的社区消费需求。北京商报记者调查发现，旺客四季项目2公里内仅有原欧尚超市及筹备中的定福家园北里底商，西侧朝阳大悦城距离约6公里，东侧双桥万达、龙湖长楹天街距离都在3公里以上。不过，原欧尚超市即将在10月1日变身fudi会员店，一定程度上能够补充一些空白消费。

不久之前，北京市商务局发布的“一刻钟便民生活圈动态地图2.0”版本中提到，在八类基本便民商业网点的基础上，新增了鲜花、咖啡、药店等品质提升类的业态，并通过供给指数和消费指数反映最近一天便民商业网点的经营和消费变化情况。通过动态监测社区基本便民网点的供给情况，实现对未达标社区的预测、预警，这项功能将于2022年10月正式上线。

社区商业一度被称为“商业地产新蓝海”。北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳指出，社区商业在城市中是居民生活品质提升重要的基础，也是宜居城市建设的重要内容。“居民消费有相当高的比例是在社区实现的，社区商业本身有着很好的商业机会。”赖阳表示，如果社区商业能做好，对于项目方而言是能够获得收益增长的方面。

满足日常需求已不够

根据北京市商务局发布的《加快建设一刻钟便民生活圈促进生活服务业转型升级的若干措施》显示，到2025年，北京市实现一刻钟便民生活圈全覆盖，形成多元化、多样化、覆盖城乡的生活服务体系。立足2022年，北京将精准补建和规范提升基本便民商业网点410个左右，每百万人口拥有连锁便利店（社区超市）数量达320家左右。为加快建设一刻钟便民生活圈，社区商业的发展变得更为迫切。

然而在实际发展中，想要做好社区商业还是得下点功夫。如今，随着电商发展、消费者习惯变化，社区商业的存在并不只是满足日常的基本需求这么简单。赖阳认为，社区商业未来的发展趋势应是集休闲、文化娱乐、人际交往、时尚生活于一体。随着平台购物、电商到家业务的实现，居民基本的购物需求大部分已得到解决，传统的“超市 百货”的社区商业模式逐渐被消费者淘汰。

“社区商业应该成为周边居民享受社区生活、体验社区生活的一个中心，应该具有智能、温度、共享式、时尚化兼具的生活空间。”赖阳指出。据悉，2020年11月，北京市商务局等9个部门联合发布《关于进一步促进社区商业发展的若干措施》提到，要从优化营商环境、鼓励融合发展、培育区域特色三方面促进社区商业发展，进一步提高生活性服务业品质，更好地满足市民多样化、便利化生活需求。

零售专家胡春才亦认为，电商是使当下社区商业发展趋势生变的原因之一。他指出，跨境电商的发展令消费者能够轻易地了解到标品在电商平台的价格，与社区的价格进行对比。而社区商业里的商超因租金、物业等原因，价格无法与电商竞争，所以很多超市做不下去，而非标品如生鲜产品等才是社区商业具有竞争力的方面。

北京商报记者 刘卓澜 实习记者 胡静蓉 图片来源:企业供图