长租公寓暴露「公寓坑人」

今天给大家普及一下长租公寓暴露「公寓坑人」相关知识，最近很多在问长租公寓暴露「公寓坑人」，希望能帮助到您。

倒在长租公寓这条赛道上的玩家，最近又多了一个。

8月7日晚间，长租公寓运营品牌——乐伽公寓通过微信公众号发布公告称，因经营不善，无力履行合同，公司宣布已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息就在网上广泛流传。此后，乐伽公寓曾公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”。

然而，才一个月时间，倒闭传闻就酿成事实摆在了房东和租客眼前。

危机爆发之前负面缠身

公开资料显示，乐伽公寓成立于2016年5月，是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业，总部位于江苏南京。

乘着长租公寓的春风，成立仅三年的乐伽公寓快速发展。截止今年 5 月，乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，员工达到600多人，为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

根据规划，其未来还要扩张至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市。

就是这样一家自信满满的长租公寓企业，从今年7月份开始就爆出负面新闻，一度出现“乐伽公寓放弃合肥城市、一套不留”等消息。

对此，乐伽公寓曾发布公告回应称：“2019年3月，乐伽公司发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金，因此现象屡禁不止，为公司健康长期的发展，于2019年7月计划战略性停止合肥分公司市场扩张，清退部分违规员工和不正常房屋。”

但回应并没有解决乐伽公寓的问题，反而呈现出愈演愈烈的态势。不断有杭州、西安、成都等地网友爆料，乐伽公寓出现信任危机，租客交了租金，房东却没收到租金，众多租客被下了逐客令。与此同时，在7月中旬和下旬，西安、南京、杭州等住建部门，也发布了乐伽公寓风险提示。

但对于乐伽公寓的房东与租客来说，此时已经陷入了泥沼之中，无法脱身。有媒体统计，乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。

“打造中国最具竞争力的公寓运营商”——在乐伽公寓的官网上有着这样一句话，但如今，这个目标却再也无法完成了。

高进低出模式引质疑

让乐伽公寓倒下的原因，毫无意外又是资金危机导致爆雷。

在乐伽公寓宣布破产的公告里有提到，“我司通过认真反思，深刻认识到公司‘高进低出’的经营模式存在缺陷，已对长租市场带来较大风险。”

“高进低出”，即乐伽公寓用较高的价格从房东手里取得房源，给房东的付款方式为一个月租金或者一个季度租金；再以更低的价格将房源租给租客，一次性收取租客半年到一年的租金。这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同，是典型利用资金池经营长租公寓的方式。

像乐伽公寓这种操作方式，通过时间差可以形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。

本质上，乐伽公寓的扩张是一种金融加杠杆行为。可以简单这样理解，乐伽向租客收取一年租金，并向房东支付一个季度的租金后，还可以再向三套房源的房东各支付一个季度的租金。而这三套房源如果顺利租出去，就能再收取三套房屋全年的租金。

迅速扩张带来的庞大体系，为乐伽公寓埋下了爆雷隐患。如果是按年收、按季付，杠杆率是四倍，按年收、按月付，杠杆率基本上就放大到十倍以上。一旦流动性出现一点点问题，它就会出现经营的危机、倒闭。

“高进低出”是长租公寓行业普遍存在的情况。有长租公寓创业公司创始人就曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%到60%，租金差为1.6-1.7倍，还需要每年摊销15%到20%的装修成本，以及人工等成本，所以长租公寓的盈利周期较长，一般需要5到7年。但在追求“短平快”的中国创业圈，不少人还是选择“铤而走险”，采用这种方式来进行快速扩张。

在业内人士看来，这次爆雷的乐伽也正是通过这种收付租金的“时间差”，使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。

无独有偶，近期另一家惯常使用“高进低出”模式的长租公寓品牌安闲居也于今年7月爆雷。除了“高进低出”，安闲居还使用了租金贷等高风险经营手段。租金贷具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场，期望形成规模效应。倘若其中一环出现问题，资金链断裂几乎不可避免。

房东与租客难题无解

“高进低出”的模式不仅让乐伽公寓深陷爆雷风险，也将存在的爆雷风险转嫁给了消费者。

中间人的乐伽公寓“跑路”，就让战火直接烧向了租户和房东。

据悉，乐伽公寓的租房客户群主要面向毕业不久、刚步入社会的青年人，这一群体缺少社会经验，并且难以有足够的收入一次性支付一年的房租。在类似的长租公寓爆雷事件中，中介平台甚至会介绍“租金贷”给租客，收到来自借贷平台一年的房租后，再按季划给房东。

此前曝光的杭州鼎家公寓玩的就是这种“金融游戏”，公司骗取租客下载工商银行、爱租哪、美窝、365分期、爱上街等借贷App，并在不告知租客会产生借贷关系的情况下，诱导租客通过借钱的方式把租金一次性支付给鼎家。项目破产后，被赶出房门的租户还要面临偿债的窘境。

“高进低出”也导致一些长租公寓爆雷后，没钱付给房东租金。对于房东来说，不能按时收到租金，就没理由把房子继续租给住户；但对租户而言，在合同期内被“扫地出门”，还要在未来一段时间内继续向借贷平台偿还贷款，损失更是惨重。

目前，乐伽公寓维权群里已经有不少租客自称被房东断水、断电甚至更换房锁，从而被迫搬出公寓。感觉委屈的不仅是租客，许多房东也成立了维权群，“我们也是弱势群体，还要还房贷。”据悉，有一部分房东是靠着每月收到的租金来还房贷，而自从三月起他们就再未从乐伽方收到过房租，同样面临着经济压力。

长租公寓频繁爆雷

近年来，长租公寓行业动荡不安，行业已不可避免地来到了历史拐点。

据不完全统计，从2017年2月至2019年3月，已有23家长租公寓因经营不善导致“爆雷”或被收购，资金链断裂成为悬挂行业头顶的魔咒。

在上述23家“爆雷”的长租公寓中，2017年有4个品牌倒闭，原因多为经营不善；而在2018年，“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”“杭州鼎家”等12个品牌因资金链断裂而倒闭；其中，仅在11月，就有“北京昊园恒业”“北京爱佳心仪”“北京小家联行”三家长租公寓相继倒闭或跑路。今年年初，4家长租公寓宣布资金链断裂，虽未倒闭但也没逃过被其他公司收购的命运。

“长租公寓一旦爆仓，会比P2P爆雷更可怕。”我爱我家前副总裁胡景晖在2018年时曾如此警告这个行业，如今看来，一语成谶。

有监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%到3%。对于很多长租公寓公司而言，他们需要在市场上大量获取房源，在面临诸多竞争对手的情况下，不得不采取“哄抬价格”、“低价出租”的方式来扩张，但最终的结果是“窟窿越来越越大”、关门收场。

对于这些浪尖上的玩家，只想说一句：如果只是用2VC的思路去做事，无论是长租公寓、共享单车还是互联网咖啡，显然都不会走得太远。