石溪佳兆业更新改造「石溪改造需要多长时间」

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如果不是合作房企佳兆业深陷兑付风波，位于海珠的石溪村旧改项目，已经在公众视野中寂静许久了。

12月21日午间，海珠石溪经济联合社向社员发出了一封告知书，间接扯出了佳兆业资金面的一角。《告知书》称，佳兆业集团表示其并非资不抵债，仅为暂时资金流动性问题。由佳兆业、红八方联合持股的佳红公司仍积极履行和石溪联社签订的各项合同、协议，没有资金欠付情况。

石溪经济联合社发布的告知书

南临珠江航道，毗邻广纸片区，得天独厚的地理位置让这个旧改注定躲不开市场炙热的目光。而佳兆业近期频传的流动性危机，为石溪村的旧改格局又添了几分复杂。得石溪村村民“力挺”的佳兆业，其“暂时资金流动性问题”何时能解？

石溪旧改现状：修路进展缓慢

石溪牌坊位于涌边街与工业大道的交叉处。沿着入口往里走，涌边街上各色商铺一字排开，背着书包的中学生成群走过，公交车、电动车穿插其间。往街道两侧望去，拥挤的握手楼辟开了一条条狭窄的小道，恰逢阴雨天气，光线更显稀疏。

石溪村牌坊。林少娟摄

石溪村内部分建筑。林少娟摄

广州城中村常见的模样，石溪村一并都有。如果旧改推进顺利的话，这里将在2022年12月31日前完成首期安置房开工建设，2025年12月31日前基本完成安置房建设。

石溪村更新改造展厅已经提前勾勒了这片土地未来的模样：崭新的高楼大厦，配有小学、中学，以及开放的读书空间、露天剧场。按照规划，有101.38公顷的土地将被纳入改造范围，改造投资总金额约为人民币176.99亿元。

去年12月，由佳兆业集团和广州红八方集团联手设立的企业广东佳红房地产开发有限公司竞得石溪旧改项目合作企业。但现在，佳兆业渐次发酵的流动性危机，令这个百亿旧改项目蒙上了一层不确定的阴影。

“好担心佳兆业支撑不住，毕竟佳兆业现在的处境不太乐观。”石溪村一名村民坦言。不过，也有村民对佳兆业保持乐观。一名村民认为，佳兆业手中握有不少优质资产，资金周转只是时间问题。

前述村民的乐观态度，与佳兆业给出的反馈不谋而合。在《告知书》中，石溪经济联合社称，佳兆业向其表示，目前佳兆业仅为暂时资金流动性问题，集团层面已拟订多种途径和措施进行资金筹措和债务兑付安排，有望缓解集团层面的资金状况。

与佳兆业联手操刀石溪旧改的红八方集团也表示，佳兆业只是出现短暂性问题，红八方将尽其所能推进并完成石溪更新改造工作。

旧村改造并非一日可成。对村民而言，全面动迁还需一定的时间等待，但眼下已有一些项目在肉眼可见地推进，比如环岛路工程（石溪段）的施工建设。

据部分村民反馈，该路段的施工速度较慢。“今年上半年我去参观附近的楼盘，楼盘销售说7月份这段路就能通了。一晃半年过去了，并没有什么大变化。”当地一名村民称。

记者了解到，根据时间安排，竞得人与石溪村签订合作框架协议后，也即是2020年12月31日后，需在3个月内完成改造范围内环岛路建设。但根据石溪经济联合社的11月份工作简报，环岛路工程（石溪段）十一月完成地基加固（水泥搅拌桩）施工，西段行车道施工完成只一半。

环岛路施工现状。图源石溪经济联合社公众号

缓慢的施工进度令部分村民颇为不虞，质疑的声音也随之产生：“环岛路这段路一直没修好，是不是合作企业的资金有问题？”

佳兆业：百亿美元债务压顶

诚如部分村民猜测，自称“仅为暂时资金流动性问题”的佳兆业，目前资金面并不乐观。

12月20日早间，停牌两周的佳兆业公布了一则姗姗来迟的违约公告。 公告披露，佳兆业优先票据的未偿还金额高达117.8亿美元。“公司一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。”同日，佳兆业正式坐实本金4亿美元债券违约。

百亿美元债务如同乌云压顶，步履维艰的佳兆业，是否还有宽裕的资金支撑其213个城市更新项目，仍是一个未知数——是咬牙推进，或暂时停滞，还是忍痛转手？

从最新进展看，佳兆业显然还未放手毛利率较高的旧改项目，但不排除未来可能会出手转让。此前理财产品兑付危机乍起时，佳兆业便公开安抚投资者称：集团在深圳的旧改项目95个，这些项目无论是销售回款或资产处置均可带来充足的资金。

此前佳兆业出具的理财产品兑付方案

数量庞大的旧改项目也吸引了佳兆业债权人的目光。据债权人聘请的财务顾问Lazard Asia (Hong Kong)于12月15日向佳兆业出具的最新融资方案，七大选项中，包括“通过优先股或少数股东权益为旧城改造项目提供资金”这一选项。

然而，这一方案还未迎来实质性的进展。目前，佳兆业方尚未给出公开回应。

佳兆业与债权人的博弈还未完全落下。与此同时，佳兆业的资产处理步伐也在徐徐迈进。11月15日，佳兆业间接持股公司、广州市卓佳房地产开发有限公司发生股权变更，现由平安信托持股100%，而广州市卓佳房地产开发有限公司正是负责开发南沙湾2020NJY-16地块的企业，该地块于去年11月被佳兆业联合体拿下，一度被誉为“南沙地王”。12月5日，佳兆业以1.86亿港元为价出售香港物业予山高金融。

此外，记者留意到，12月以来，佳兆业城市更新集团及其合联营伙伴相继退出深圳南山佳兆业、深圳祺祥佳兆业、深圳佳兆业新秀、深圳铭扬佳兆业、宝安佳兆业的全部股权。

表面上看，佳兆业已逐渐退出上述企业，但天眼查股权穿透显示，接盘方最终均指向香港新麟有限公司——一家由佳兆业全资间接控股的企业。

图源天眼查

理财产品危机爆发至今，佳兆业的应对态度尚算积极，但压力不仅仅来源于债务，佳兆业“源流”亦损。据公告披露，佳兆业于10月（约人民币81.95亿元）至11月（约人民币10.06亿元）期间的合约销售取得显著下跌。虽佳兆业于日常业务过程中继续开发及销售物业，但潜在物业买家的信心于 12月仍受挫。

内外交困的佳兆业，其手中的旧改项目路在何方，百亿美元债务又该如何纾解，还未可知。从石溪村经济联合社出具的《告知书》来看，佳兆业底气仍在。石溪村称：“即便在佳兆业集团传出各种负面消息和传闻后，石溪更新改造工作也一直在稳步有序推进中。佳红公司仍积极履行和本联社签订的各项合同、协议，至今没有资金欠付情况。”佳兆业向石溪村反馈，目前其仅为暂时资金流动性问题。

只是，在债务低压中徘徊的佳兆业，其流动性危机又将“暂时”到何时？

奥一新闻记者 林少娟