「重磅发布」2020重庆物业服务企业综合实力50强榜单
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导语 为深入了解重庆物业服务行业发展现状，分析探索重庆物业行业的发展趋势，完善行业人才结构、提高管理服务能效，探索业务创新方向，扩展融资渠道资源，发挥头部企业对行业的领航带动作用，鼓励中小企业建立特色化、差异化的物业服务，帮助中小微型企业寻找市场机遇和可持续发展路径，积极发掘物业管理全生命周期的价值，构建新的价值链，促进行业健康有序发展。易居企业集团·克而瑞重庆区域开展2020年度重庆物业服务企业测评研究工作。
5月27日，“2020重庆物业服务企业综合实力50强”正式发布！“市场运营优秀企业榜单”“成长潜力企业榜单”、“优质服务企业榜单”、“履行社会责任荣誉企业榜单”同期揭晓！
50强企业发展现状
01 管理规模快速提升，加速突破服务边界
管理规模
伴随着重庆市商品房年度竣工面积的高速增长，物业企业市场化拓展能力的增强及资本市场的助推，重庆50强物业服务企业管理半径不断拓宽，管理规模呈快速提升态势。2019年底，50强企业在管项目2724个，管理面积总值达到5.55亿平方米，占重庆物业行业管理总面积的60.16%；50强企业管理面积均值为1109.88万平方米，较2018年上涨14.03%。
市场集中度
从管理规模整体集中度来看，50强各梯度企业分化持续，“强者恒强”的态势愈加明显。2019年TOP10企业管理面积3.87亿平方米，占50强企业的69.70%，占行业整体市场份额41.93%；TOP30企业管理面积5.17亿平方米，占50强企业的93.21%，占行业整体市场份额56.08%。头部企业优势积累，管理面积不断拓展，市场份额不断扩大，行业管理规模集中度处于加速提升的阶段。
业态布局
当前，住宅物业仍是物业服务企业主要布局业态，50强企业96%的企业布局了该业态，包括金科服务、华宇优家智慧生活等企业在住宅物业领域着力发展。紧随其后的是写字楼物业和商业物业，50强企业中布局此类物业业态的企业数量占比分别为82%和78%，以助友创美、天骄爱生活、渝高物业为代表的物业企业在写字楼物业领域具有领先优势。
2019年底，50强企业住宅物业管理项目1237个，管理面积3.43亿平方米，约占50强物业服务企在管总面积的61.72%。随着物业服务企业加速突破服务边界，向住宅以外的业态广泛延伸，50强企业非住宅物业管理项目占比38.28%，并呈现出逐年攀升态势，其中，产业园区物业、办公写字楼物业占比相对较高，两者之和占比19.85%。
区域布局
50强企业业务布局广泛，聚焦重庆主城热点区域。50强企业管理面积有82.17%集中在重庆主城九区，其中渝北区、沙坪坝区、南岸区分布项目数量多，整体管理面积达3.26亿平方米，占据50强企业主城区管理面积的71.53%。主要原因为渝北区作为重庆一路向北发展核心阵地，近年来开发与交付的项目众多，沙坪坝区、南岸区作为传统老城区，区域面积较大，发展速度较快，城市更新项目较多，成为物业服务企业规模拓展的目标集中区。
随着城市外拓，区县市场房地产开发节奏加快，50强企业管理项目向主城以外的市场拓展。当前50强企业在长寿、合川、黔江、綦江、涪陵、璧山等区县均有布局，且管理规模均在500万平方米以上。从TOP50企业入驻情况来看，永川、江津、璧山、合川等重庆一小时经济圈内的热点区域市场已经成为物业企业争相入驻的“新宠”，50强房中有11家企业布局永川，领先其他区县城市。
受城市能级和经济环境影响，垫江、荣昌、万盛、巫溪、酉阳等区县市场50强企业布局程度较低，物业管理水平处于行业低位。
在大重庆全面布局上，行业头部企业同样存在明显优势，洪泉物业布局大重庆范围内23个区域市场，凯美物业布局15个区域市场，管理范围辐射至璧山、江津、酉阳、秀山、彭水、城口等区县，扩张势头强劲，全域布局意图明显。
作为有房地产开发背景的本土企业，其物业管理公司的区域覆盖范围也相对更为广泛。以金科服务为例，深耕重庆多年，坚持布局大重庆和紧抓主城核心，除主城九区外，现已布局20个区县，基本实现了大重庆全域布局。
规模拓展
在行业竞争加剧，企业跑马圈地阶段，物业企业想要获得长远发展，管理规模的增长则显得尤为重要。除了积极增储之外，市场拓展、顾问面积、平台输出、收并购成为企业抢占市场份额的主要方式。
① 储备面积
从企业储备面积来看，天骄爱生活、华润物业科技等企业均有较大的储备量。
财信智慧服务凭借优质、多元的服务，以及科学的拓展体系，在激烈的市场竞争中年度储备面积增速超过100%，为其后续规模发展打下稳固的基础。
② 新增面积
2019年，50强企业新增管理面积约7503万平方米。企业新增面积的获取主要有以下两种形式。一是有房地产开发背景，且房地产开发能力较强的物业服务企业，服务于地产公司旗下开发的物业项目，抢滩这一市场份额。该类物企依靠地产母公司稳健扩张带来的项目资源优势，承接大量优质项目，在新增管理面积上占有明显优势。2019年，50强物业企业中有地产开发背景的企业数量占比66%，承接地产开发项目成为50强企业提升现有规模的重要方式。
以华宇优家智慧生活为例，2019年新增管理面积均来自其集团公司 “输送”的商住项目资源，企业年度新增管理项目超10个，新增管理面积接近三百万平方米。
二是随着物业服务企业的管理方向逐渐从住宅领域延伸至写字楼、商业、园区、学校、医院、机场等各类非住宅领域，积极开拓新兴领域、服务非住宅领域已成为行业发展的重要趋势和企业拓张规模的重要途径。
以洪泉物业为例，企业不断突破传统住宅物业领域，管理业态多样化，除传统住宅物业外，涉足办公写字楼物业、商业物业、学校物业、医院物业、产业园区物业、市政管理、保障性住房等各类非住宅领域共68个项目，占其总管理面积的35.29%，为洪泉物业在市场化扩张方面发挥了重要作用。
海泰物业2019年企业产业园区管理项目230余个，管理面积超2700万方,坚持不断完善产业园物业服务标准，日渐形成了极具特色的产业园服务体系，并在园区发展过程中，助力其实现发展目标，由此也实现了海泰服务自身的经济价值与品牌效应。
③ 顾问面积&平台输出面积
企业通过专业的服务体系和深厚的品牌沉淀，为其他物业服务企业提供物业顾问服务，也成为企业扩大管理规模的重要渠道。2019年，50强物业服务企业顾问面积与平台输出管理面积达到2903万方，品牌体系输出正在逐渐成为企业项目扩展的重要形式。
④ 收并购
除了开发增量的辅助，物业服务企业通过股权合作、收并购快速“增厚”自身的管理体量。2019年，物业服务行业收并购业务接连不断，特别是上市物业服务企业在正本市场获取资金注入，通过收并购扩张规模；拟上市物业服务企业希望通过收并购快速扩充在管面积，赶上资本热潮，冲击上市。
02 总营收突破百亿，多种经营优势显现
总资产&净资产
2019年，重庆50强物业服务企业总资产规模约145亿元，TOP10企业总资产均值达5.13亿元，是50强企业总资产均值的1.77倍。50强企业净资产约65亿元，净资产均值约1.31亿元，较2018年增长18.17%。
营业收入
2019年，50强企业经营收入102.73亿元，同比增长13.53%，占行业总营业收入的60.61%；50强企业总经营收入均值20546.79万元，单项目年产能377.14万元，单位面积收入18.51元/平方米，总体营收水平保持稳步增长的态势。从2019年50强企业总收入企业数量分布来看，企业经营总收入基本集中在1-5亿元、和0.2-0.5亿元区间段，约占50强企业的70%，由此可见，大部分企业的营业收入存在较大的提升空间。
市场集中度
从50强企业经营收入集中度来看，头部物业服务企业的创收能力更显强劲。TOP10企业经营收入64.79亿元，占50强企业经营收入的63.06%，占行业总经营收入的38.23%；TOP30企业经营收入95.09亿元，占50强企业的92.576%，占行业总经营收入的56.10%；TOP50企业经营收入102.73亿元，占行业总经营收入的60.61%。物业行业呈“寡头式”发展，市场占有不均衡的矛盾依然突出。
收入占比
基础物业服务收入依然是重庆物业服务50强企业的创收主力来源，2019年50强企业基础物业费收入为65.44亿元，同比增长12.51%，基础物业服务收入占总经营收入的63.70%。
从各业态基础物业收入占比来看，住宅物业服务费收入在基础物业服务中占比最大。2019年50强企业住宅类物业收入38.51亿元，占比过半；办公写字楼物业、商业物业的物业服务收入分别为11.55亿元、10.65亿元占比分别为16.09%、14.83%。
物业服务费标准
2019年50强物业服务费平均水平为3.26元/㎡/月，高出全国500强企业物业费平均水平5.84%，比二线城市平均物业费水平高出10.88%。
从各业态平均物业服务费标准来看，商业物业服务费最高，平均为5.33元/㎡/月；办公写字楼物业、公众场馆物业平均物业费水平分别为4.66元/㎡/月、4.57元/㎡/月，收费水平位列二、三；住宅物业收费最低，为2.12元/㎡/月，比整体服务费平均水平低1.14元/㎡/月。相比全国500强企业各类型物业服务费均值，重庆50强企业的公众场馆物业、学校物业的物业服务费平均水平相对较高，但商业物业、办公写字楼物业的服务费平均水平相对较低，企业服务外拓和服务溢价能力有待进一步提升。
多经收入
企业在提供优质基础服务的同时，也通过深入挖掘客户需求，为客户提供多元化的增值服务，有效盘活基础物业的存量市场，为企业的发展带来新的增长空间。2019年重庆物业服务50强企业多种经营收入为28.21亿元，同比增长23.76%。重庆物业服务50强企业多种经营收入占比呈上升趋势，对比全国500强企业，重庆物业服务50强企业的多元创新能力更为突出，20119年多种经营收入在总营收中的占比达到30.13%，占比较全国500强（20.2%）高出9.93个百分点。
随着物业多元化发展的不断深入并走向成熟，优秀物业服务企业顺应行业新的发展需求，不断开拓服务范围，升级服务标准，提升服务品质，优化服务体验，用多元创新业务创造良好的业务收入。2019年，50强企业社区服务增值收入14.31亿元，占多经收入的50.74%，其余为顾问咨询及其他业务收入，合计占比49.26%。
在社区服务中，业主社区服务增值收入7.65亿元，占社区服务增值收入的53.47%，其中社区停车服务收入在业主增值服务收入中的比例最高，占比24.22%，紧随其后的分别为社区空间运营收入、社区家政服务收入，在社区服务增值收入中的占比分别为20.85%、19.59%。
为继续拓展多元服务领域，50强物业服务企业逐步开始重视社区服务中非业主增值服务， 2019年50强企业非业主增值服务收入6.44亿元，在社区服务收入中的占比达到46.53%，其中案场服务收入在非业主增值服务中占比最高，为77.89%。
盈利能力
盈利能力是物业服务企业在行业快速发展过程中的立足之本，优化企业利润结构，提升企业盈利能力是物业服务企业恒久思考的课题。2019年，50强企业净利润为10.86亿元，净利润均值为0.22亿元，同比增速37.06%，呈现出高速增长的态势。净利润率10.57%，相比上年增加1.81个百分点，行业头部企业盈利能力不断提升。对比全国500强企业净利润率（7.99%），重庆50强企业经营状况更加健康，盈利能力更为突出，净利润率高出2.58个百分点。
盈利结构方面，50强企业基础物业服务净利润总值为7.41亿元，同比增长42.48%，利润贡献占比68.23%；多经净利润总值为3.45亿元，同比增长37.09%，利润贡献占比为31.77%。重庆物业服务50强企业的盈利模式仍主要依赖基础服务为主，多种经营为辅，但多经服务盈利能力较为显著，且高于全国500强整体水平，随着企业未来大力发展多种经营服务，企业盈利规模和盈利能力有望持续提升。
56%的企业净利润集中在1000万以下，净利润5000万以上的企业仅占10%。
金科物业的年净利润突破2亿元，增速为76.42%，盈利能力明显优于同能级企业。
03 平均满意度指标得分94.92，收缴率、续约率持续高位
物业服务满意度
2019年由中物研协、重庆物业管理协会指导监督，易居企业集团·克而瑞重庆区域组建专题研究小组，开展2019年重庆居住满意度调研工作，54%的50强企业参与了此次调研。根据调研结果，重庆市物业服务满意度均值为72.64分，在物业服务满意度测评指标中，客户服务是物业服务人员与客户直接关联的重点服务，在整体满意度中表现最佳，其次是绿化养护；公共服务、保洁服务和秩序维护满意度一般；维修服务在各项指标中表现较差；社区文化服务是物业服务中容易被忽视。
物业服务三级指标满意度得分
在此次《2019年重庆物业服务企业测评》数据整理中我们发现，企业在满意度调查中存在指标单一、维度各异等情况。总体来看50强企业的满意度调研指标相对全面，更加注重专业第三方机构的认证和评价，专业认证程度更高，并逐渐从单纯的"售后服务"，转变为贯穿房地产全生命周期服务，体现出物业管理对品牌价值的带动作用。50强企业平均满意度指标得分为94.92，远高出行业均值。分析原因，一方面是当前满意度调研暂时没有行业标准，物业企业对业主满意度的评价体系不一致，指标各异，且各个企业对自身评价的关注重点不同，具有自身倾向性的明显特征，企业对满意度的重视更像是表面功夫，根据企业需求不同而输出的结果普遍偏好。另一方面，目前行业中大多数物业企业的满意由企业自行调研，与行业头部企业相比，大多数企业缺失专业第三方机构的满意度调研数据，不同企业间满意度得分各异。长远来看，物业企业对满意度的重视程度不够，不利于居民对物业企业满意度的提升，一定程度上不利于企业长久发展。
从TOP50企业各项服务的满意度来看，企业更关注保洁服务、绿化养护、客户服务、秩序维护、等基础性物业服务，而对投诉处理及维修服务的关注度不足，导致相关服务环节的满意度较低，此外，社区文化服务作为物业服务中最容易被忽视的领域，该环节满意度亟需提升。
因物业服务的满意度评价尚未建立行业标准，没有统一的评价体系，企业在满意度调查中存在指标单一、维度各异等情况，积极推动行业引导和建立统一的评价标准，将更有利于对建立物业服务质量的标准化评价体系，提高物业服务的整体水平。
收缴率、续约率
50强企业物业费平均收缴率达到95.96%，合同续约率达到99.18%，收缴率、续约率均领先全国百强企业平均水平。由于头部企业的的服务品质优质、管理口碑、多元服务均在行业内处于领先地位，预计中长期TOP50强企业收缴率及续约率均有望保持高位。
从50强企业不同业态物业费收缴率来看，住宅物业平均收缴率为90.59%，学校物业、公众场馆物业、产业园区物业、医院物业、办公写字楼物业、其他物业、商业物业平均收缴率分别为100.00%、100.00%、99.93%、99.83%、99.34%、98.00%、89.91%，其中商业物业平均收缴率最低，为89.91%，低于整理物业费平均收缴率6.05个百分点。行业头部企业凭借高质量的物业服务水平，在保持高业主满意度的同时，物业费收缴率同样处于高位，与全国500强企业物业费收缴率情况相比，重庆50强企业整体物业收缴率更高，特别是产业园区物业、办公写字楼物业、医院物业、学校物业等领域的物业费收缴率明显高于全国500强企业，但在住宅物业领域、商业物业领域，企业服务服务水平仍有提升空间，以提高物业收缴率。
04 人员结构不断优化，人均净利润高出行业7倍
劳动密集度较高，专业外包占比逐步提升
2019年重庆物业服务TOP50企业从业总人数约7.8万人（不含外包人员），约占行业从业总人数的21.02%，50强企业从业人数较2018年新增约1.1万人。
从岗位分布来看，经营管理人员1.27万人，占从业人员总数的16.48%；其中企业高层管理人员占6.88%，管理处主任（项目经理）占17.39%，管理员（主管）占75.73%，50强企业不断优化人才结构，岗位设计逐步呈现金字塔形，结构合理。
50强企业一线操作人员约6.43万人，占从业人员总数的83.52%；其中工程维修工、秩序维护员、清洁工、绿化工、其他工种各类操作人员分别占12.45%、47.60%、22.53%、5.57%、11.85%，行业仍呈现出劳动密集度较高的特征。
部分物业服务企业选择将技术含量低且劳动密集的部分非核心业务外包给专业的公司管理，50强企业中54%的企业选择将绿化业务外包，选择将其他业务、清洁业务、工程维修业务外包的企业分别占26%、22%、4%，物业服务相关产业链的专业化程度不断加深。
东原物业持续优化企业人员结构，打造高效率员工团队，2019企业外包人员占比超过40%，企业通过外包降低人工成本，促进企业运作水平和服务质量的升级，不断提升运营效率。
学历结构差异偏大，企业未来面临人才竞争
从人才结构来看，2019年，50强企业从业人员学历构成中，本科生、硕士研究生、博士研究生三者人数之和占50强企业从业人数的12.83%，占比较2018年上涨7.34个百分点。50强企业本科及以上学历人员年内新增超6千人， 是涨幅最高的结构群体。
其中，华润物业科技本科及以上学历人员占比接近30%，属于行业内人才结构优化相对领先的物业服务企业，伴随着未来行业激烈的人才之争，华润物业的人力结构体系建设为企业后续开拓提供了坚实的人才保障。
大专学历人员占50强企业从业人员的19.75%，占比上涨5.34个百分点；中专、高中以下学历人员占比分别为16.90%，50.52%，占比分别下降约3.80%、8.88%。
伴随着行业多元化发展以及行业转型升级加速的趋势，促使企业在下一阶段的竞争中更加重视人才结构的优化和调整，强化自身实力，吸引更多的高学历人才入驻，将成为物业服务行业在下一阶段面临的重要挑战。
人均产值&人均净利润
随着企业人员结构的不断优化，重庆50强企业人均产值及人均净利润也不断提升。2019年50强企业人均产值为13.34万元，是行业均值的2.88倍，比全国500强企业人均产能高0.61万元；人均净利润1.41万元，是行业均值7.06倍。其中TOP10企业人均产值及人均净利润分别为14.99万元、1.62万元，分别高于50强企业均值12.36%、14.70%，是行业人均产值、人均净利润的3.24倍、8.12倍。
05 提供就业岗位近十万，依法纳税总额超6亿
就业岗位
物业行业的高速发展在带动经济增长的同时，为社会创造了大量的就业机会，2019年重庆物业服务50强企业为社会提供就业岗位近10万个（含外包），同比增长25.8%，作为现代服务页的重要组成部分，物业行业在“稳就业、保民生”方面发挥了积极作用。
纳税总额&社会捐赠
50强房企积极履行纳税义务，2019年50强房企纳税总额约6.25亿元，均值约1251万元。物业服务企业认真践行社会责任，2019年50强企业参与公益慈善项目100余次，企业社会捐赠总额达981.17万元。
老旧小区、保障性住房
50强企业勇于承担企业责任，积极参与老旧小区和保障性住房的物业管理，为改善居民居住条件，创造美好生活贡献力量。2019年50强企业在管老旧小区48个；保障性住房项目61个；根据《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》，2020年启动和实施老旧小区改造提升2000万平方米，并对全市1.02亿平方米老旧小区存量实施改造提升，预计2020-2025年，老旧小区的物业服务需求将进一步扩大，企业可实现经济效益与社会效益的双丰收。
50强企业多维度研究
为全面了解重庆物业服务行业发展现状，在“2019年重庆物业服务企业TOP50企业研究”的基础上，对测评关键性指标中表现突出的企业进行多维度研究，树立物业服务行业中市场化运营能力突出的标杆企业，鼓励成长潜力企业积极拓展市场，不断拓展业务机会，同时肯定高水平的物业服务质量在企业发展中的重要作用，褒扬一批积极践行社会责任的荣誉企业，以多元化的视角对物业服务企业进行研究分析，总结优秀经验，助力行业高质量发展。
01 市场运营优秀企业
国内地产开发模式已从“增量市场”逐渐向“存量市场”过度，加之老旧小区提升改造的面积逐步扩大，物业服务企业的市场化运营能力显得格外重要。2019年重庆物业服务市场运营优秀企业通过规模增长、业绩上涨以及业务创新模式逐步成为行业的领头羊。
市场运营优秀企业已逐步形成市场品牌口碑，通过战略合作、资源及技术输出、多元创新业务模式等形式，以突出的市场化运营优势，不断拓展企业服务规模。同时，市场运营优秀企业能够率先整合自身资源优势，通过智能化设备的投入，创新和升级服务体系，降低物业服务成本，以多元化服务积极开拓市场。
02 成长潜力企业
成长潜力企业更加重视规模及经营增速，大力进行市场拓展，实现了企业的规模增长、业绩增长、利润增长和从业人员等指标的高速增长。
2019年重庆物业服务行业成长潜力企业通过加强市场拓展力度，管理面积平均增速304.26%， 是50强企业平均增长率的21.69倍。通过规模扩张以及多元业务的开展成长潜力企业的年度经营收入和利润均实现了年度新高，2019年企业经营总收入平均增速54.00%，是50强企业平均增长率的3.99倍。净利润增速222.12%，是50强企业平均增长率的5.99倍。高速增长的趋势也带动了新的就业机会，企业从业人员增速为48.37%，是50强企业增速的2.91倍。
03 优质服务企业
物业服务满意度是业主对物业服务的最直观评价，不断提升业主满意度成为近年来企业在客户资源竞争中的有效着力点。通过不断建立、完善和升级标准化服务体系，提升物业服务品质，并加大基础物业外包的占比，2019年重庆物业服务行业优质服务企业的满意度水平快速提升，优质服务企业物业服务满意度均值为85.14分，比行业满意度均值（72.64分）高出12.5分。龙湖物业、金科服务、融汇物业、正联实业、凯美物业等优秀企业在物业服务满意度方面表现出众，此类企业注重服务质量的不断提升，积极探索主动服务模式，注重第三方专业机构市场调研，及时了解业主需求、获取业主对物业服务的意见和反馈，凭借不断升级完善服务体系，为业主提供符合需求和期望的服务，获得业主较高满意度评价。
融汇物业于2019年提出“四季汇 ”主题服务季计划，结合项目条件及市场情况，以“阳春汇 欢愉”“盛夏汇 焕新”“金秋汇 友邻”“暖冬汇 浓情”为主题规划全年品质提升工作。企业聚焦物业服务端口各项目服务服务质量的提升，物业满意度不断提升。
凯美物业坚持以业主满意度为导向，自2015年起，公司陆续推行多项提升满意度服务举措。“全民劳动日”、“项目经理接待日”、“三多服务”、“五个一服务”、“晨会机制”、“便民服务”、“社区文化活动”等一系列举措的推行，体现了凯美人用心营造细节，回归物业管理本质属性，服务改变生活的服务宗旨。
满意度得分较高的企业，其物业收费标准和物业费收缴率同样保持在行业高位。2019年重庆物业服务行业优质服务企业物业服务费平均收缴率达到98.39%，高出50强企业均值的2.43%。
04 履行社会责任荣誉企业
积极履行社会责任不仅能够使企业赢得更好的声誉，得到社会的认可，为企业发展营造更好的社会氛围，更能推动行业发展与社会进步，促进社会、经济、政治、文化的全面发展。
2019年重庆物业服务行业履行社会责任荣誉企业年度纳税总额超2.6亿元，平均纳税额约2610万元，是50强企业的两倍；同时顺应国家大力发展保障性住房的政策方向，2019年重庆物业服务行业社会责任荣誉企业持续加大保障性住房服务规模，平均服务项目4.3个，是50强企业的3.52倍；积极参与公益慈善活动，年度参与公益慈善项目70个，企业平均参与公益项目数量为7个，是50强企业的3.47倍。
企业在追求企业自身利益的同时兼顾业主利益和社会效益的企业，勇于承担社会责任的企业，才能抓住机会，创新和建立起现代服务业模式，给企业自身和行业发展带来新的生命力。
助友创美在脱贫攻坚工作中，成绩显著。2019年深入大凉山彝族自治州木里藏族自治县后所乡岩里村开展专场招聘会，并设立长期招聘联络登记点，现场招聘17位少数民族村民。同时，助友创美还与重庆市綦江区、黔江区以及贵州、攀枝花等12个地区建立定向招聘关系，并在当地设立长期招聘联络登记点，为贫困村民提供长期就业岗位，增加就业机会。
