碧桂园恒大万科谁第一「万达,万科,恒大,碧桂园哪个厉害」

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虽然，在政策的持续护航下，房地产行业已经开始筑底，部分城市甚至已显露出了小阳春的气息，但毕竟病来如山倒，病去如抽丝。近期，大量房企员工“下一线”，一些房企“减员”等，都是震荡的余波。

很多地产人以及背后的房企，对此感到迷茫。有个老总告诉明源君：过去，行业发展的逻辑清晰，学着标杆房企做就八九不离十了，现在很多此前的行业标杆都暴雷了，有点迷茫。

明源君建议他看看今年以来杨国强、郁亮和许家印的讲话，他很惊讶：这一轮暴雷就是太多房企学他们冲规模，还有什么可看的呀？！

相信很多读者看到这里，也有同样的困惑。明源君认为，虽然高周转、冲规模的模式已经行不通了。但是，抛却为吸引眼球的误读，以及情绪化的偏见，这三家房企掌门人对行业的看法，依然值得重视。事实上，他们代表了三种态度：乐观进取、稳健发展和底线思维，对应着三种态度：对行业乐观，对企业内部改革，对购房者负责；适配当前行业的三类企业：进取、稳健和自救。

学碧桂园，乐观进取

逆势布局，抢占未来

2月21日，国家统计局发布的数据显示，1月份，70个大中城市楼市已经止跌企稳，一线城市新房房价更是已率先企稳回升。

不过，大多数房企和地产人依然十分谨慎，甚至悲观。一方面，「政策底-市场底-企业底」传导需要时间，还没到最末端；另一方面，来自人内心的恐惧。

试想，在几十万年前的非洲大草原上，一只猛兽向你冲过来，你跑不跑？当然得跑，因为你不跑，就会被吃掉，你的基因就会被淘汰掉。我们的大脑就是这么进化过来的。对当前的房地产行业，感到担忧、悲观甚至害怕，很正常，这是人性。

所以，每一轮周期，每一次洗牌，总会倒下一批企业。当然了，与此同时也会有一批企业崛起。比如，2014年房地产行业也很低迷，但随后几年冲出了一批黑马，这让在黎明前躺平的房企老板，捶胸顿足。

当下最缺的也是信心——无论是行业还是企业内部，都是如此。杨国强就属于乐观派——

1月7日，碧桂园召开2022年度集团工作会议，杨国强用了2个小时分享他对公司的思考。

“整个市场的恢复转好，还有一段路要走。政策调控是希望地产行业平稳健康发展，我们要努力提升自己的竞争力、为社会的进步贡献才能。做好今天，我们一定会拥有更美好的明天，好日子就会到来。”

碧桂园自己推送的文章显示，“好日子很快就会到来！”这句话，在杨国强PPT的开头和结尾都出现了，彰显了信心与决心。

乐观的理由是：“很多人是从农村里出来的，最后他们的房子是在哪里落地？还有很多人要到两三万人口以上的教育、医疗、交通条件更好的城镇居住。”

杨国强认为，市场变化是常态，他坚定看好房地产行业的未来：“人们对美好生活的追求永远在路上，最重要是我们的竞争力如何。”

事实上，杨国强早已在用行动证明了。

2月12日，据财联社报道，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，双方已签署相关收购协议。这是去年以来，碧桂园服务继收购蓝光嘉宝、富力物业及彩生活旗下“邻里乐”之后的第4次出手。

随着行业逐渐进入存量时代，以及住房的居住属性增强，物业越来越重要，因为良好的物业管理，是实现存量物业保值增值的重要手段。而且物业是一个细水长流的生意，被很多房企视为第二曲线。

杨国强曾表示：“物业服务是碧桂园的明天”。如今，趁着一些房企为缓解资金压力，出售物业公司，碧桂园顺势接盘，既帮了别人，又完成了自己的布局。

因为对行业保持乐观，碧桂园还对建筑机器人等持续投入，去年开始收获成果。由碧桂园千玺机器人集团研制的智慧餐厅（面积达到5400平方米，能同时容纳1700余人用餐），还在刚结束不久的冬奥会上秀了一把。

难怪杨国强自信满满：“2022年将是我们高科技丰收的一年，是大放光彩的一年，是体现我们成果的一年。”

多数人因为看见而相信，只有少数人因为相信而看见。 看见才相信，你只能得到当前的局部最优。相信而看见，你有可能跳出局部最优，得到区域最优，甚至全局最优。

目前，碧桂园服务的市值不仅超过其开发母公司，而且牢牢占据上市物业公司NO1的位置。

学万科，充满危机感

刀口向内，流程再造

黑铁时代、微利、背水一战……这些从郁亮嘴里说出的词，经过各种解读、传播，被放大之后，产生了很多新的含义。

有人在纠结，为啥跨过了青铜时代，直接从白银时代到黑铁时代了？有人言之凿凿，未来10年，不是黑铁时代，而是黄金甚至钻石时代；甚至还有人宣称，自己才是“白银时代”的最早提出者。

一条“课代表”的总结更是被广泛传播：郁亮的这番总结，就是告诉原本就很内卷的地产圈继续卷，该裁人裁人，该优化优化，继续强化加班，而且要主动提降薪，谁不降就走人……

这些解读有一定的道理，但明源君认为偏离了郁亮的本意。

10%的利润率当然不能叫微利，很多行业的利润率比这低得多。黑铁时代，也只是一个大概的形容。

万科骨子里的文科生思维，以及特殊的治理文化，决定了郁亮的讲话务虚多于实操。但其导向意义，不容忽视。四年前，万科喊出的“活下去”至今仍让人振聋发聩。

万科没有像其他房企一样蒙眼狂奔，为过冬储备了大量的粮食，但，仅做到这些显然还不够。

早在2020年年报的致股东信中，万科就引用了彼得·德鲁克的那句名言——动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然沿用过去的思维逻辑做事。

彼时，德鲁克正处在工业大革命时代，亲眼见到组织管理层面发生的巨大动荡，让他由衷发出了这样的感慨。

如今，房地产行业就处在类似的节点。

有人说，我第一次看到把提高要求降低收入的说辞讲得如此清新脱俗……作为头部企业你应该思考的是如何把蛋糕做大，而不是在原有的蛋糕里往死里抢食。

这种说法，本身就是典型的“过去的思维逻辑”。

一方面，行业的蛋糕不可能无限大，特别开发已处于高位平台期；另一方面，万科的流程，已经落后于滨江集团这样活得滋润的房企。

地产人确实很累，不是在加班就是在加班的路上，但这些班是否都有意义，要打一个问号。

企业发展到一定规模，都会患上一定程度的肥胖症，机构庞大，人员众多，提问题、想问题的人、做事的人都很多，但并不都能解决问题。

很多关键的问题，光靠加班解决不了。比如有些项目，拿地阶段就已经完蛋了，后面再怎么努力，都是事倍功半。

这些问题，是房地产行业的普遍存在。而且，大多数房企比万科的情况要严重得多。最典型的例子，精细化管理喊了这么多年，大多数房企的成本单位依然是万元、十万、百万。而制造业的成本单位能到分。

要解决这些根本性的问题，必须要流程再造。所以，郁亮说：“今年是背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”

包括郁亮在内的房企老总，绝非希望下属一味地加班，而是让大家避免用过去的思维逻辑处理当下甚至未来的问题。

可是，这谈何容易。只要过时的观念和缠住了相当多的人群，任何改革在实际中都寸步难行。

但对包括万科在内的很多房企来说，没得选择，因为，改革到最后，一定是刀口向内砍自己。

学恒大，努力保交楼

积极自救，迎接曙光

去年下半年以来，恒大不时就会爆出一个新闻，撩拨整个市场的神经。虽然此前已有多家规模房企暴雷，但恒大的体量比他们加起来还大，对市场的影响自然大。

因为害怕买了房无法按时收房，优先选择现房或者国央企楼盘的现象，迅速席卷整个行业。

去年，许家印在多次讲话中强调要保交楼，还举行过“保交楼”军令状签署大会。今年2月6日，恒大集团举行了2022年保交楼新年开工动员大会。

许家印在会上表示，今年要交楼约7000万平米、60万套的目标。这相当于恒大所有保交楼项目中有近50%要在今年完成交付。

过去几年，恒大正常经营的时候，每年资金流入流出上万亿，一年交楼也就五六十万套的水平。去年9月开始，恒大几乎没有资金流入，这种情况下仍要实现这么大规模的交楼，困难可想而知。

但再难也得达成，因为“恢复销售、恢复正常经营的先决条件就是保交楼项目全面开工、正常施工。只有实现全面正常施工，才能逐步重新恢复市场和客户对于恒大的信心。”

要交楼，首先楼得建起来，复工复产是基本前提。许家印在讲话中透露，去年9月开始，我们就提出三年内保交楼的重大经营战略，到去年底复工率达93.2%，目前目前我们80%以上的长期合作伙伴，包括主体施工、材料供应和装修单位，都在继续跟恒大合作……这些，都是很积极的信号。

明源君一再强调，暴雷固然是大问题，但暴雷之后，自救成功的也很多。如何自救，当然不是三两句话就能讲清楚，但很重要的一点是：老板不能躺平。

泰禾就是一个很典型的例子。泰禾出问题比较早，黄其森手起刀落，快速阻断了危机的蔓延。不想后面又碰到新冠疫情冲击，三道红线 两道红线持续发酵，冲击整个行业，公司一下子又变的前途未卜起来。

但黄其森没有躺平，在岗员工仍在努力工作。根据泰禾发布的公告，在去年大量房企出现巨亏的情况下，泰禾竟然实现了1个多亿的净利润。当然，有人对此质疑。但不管怎么说，泰禾正在一步步往好的方向走。只要持续下去，终会走出危机，无非早晚的问题……

类似的案例还有很多。

无论是对购房者、金融机构，还是供应商等相关方，自救成功，对他们是最有利的。他们愿不愿意配合，老板的态度很重要。

那些积极开展自救的房企，债务基本都得到了展期。相比之下，那些遇到困境就选择躺平的房企，则被市场抛弃，加速滑向深渊。

去年12月，恒大完成交楼37899套。如果今年能顺利交付60万套房，则大有希望。成立于97年的恒大，历史上曾上演过多次绝境逢生的戏码。这一次确实很难，但不放弃就还有希望。