合肥十大地产「合肥楼市风向标」

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近两年，在雷声不断的地产圈，挑一个靠谱的开发商，是购房动作里最为核心的考量因素之一。

随着城市能级的提升，房企千军万马般涌入合肥，挑得好可能是匹千里马，挑不好可能是只驴，连成为一匹马的基因都没有，那么，合肥这些房企里，谁是千里马，谁又是拉磨驴？

壹

先看一级市场，也就是土拍市场。

2022年至今，全国土拍市场呈现规模化国央企强势VS民企羸弱VS城投平台“托底”的整体格局。从拿地金额TOP20也能看出，国央企占据了近8成。

合肥的土拍市场也呈现这个趋势，前十名都是规模央企、地方国企与深耕型民企（特指在合肥开发时间长或项目数量多、始终活跃在市场的民企）。本土小规模房企的拿地总金额远不及前两名央企的总和。

再看二级市场，也就是新房交易市场。

1-9月，从整体看，行业销售腰斩了近50%；从结构看，民营房企让渡给央国企“13%”市占率。实际上，民企还不仅仅是销售额让渡，在房地产“融资战场，投资战场，信用战场”等关键战场也开始落后于央国企。

如此看来，民营房企未来还能保住多少“阵地”？

有消息称，碧桂园、龙湖等多家房企正推进第二轮增信债券融资工作，这是国家层面对少数优秀民营房企的一个“呵护”。但是民企千千万万，当房子回归居住，在考验产品力的时代，以后能活的久的民营房企一定是深耕区域、尊重市场、在产品打造上积极进取的民企。

由此看来，大型央国企、地方国企与深耕型民企“三足鼎立”的格局已经形成，并将产生深远影响。接下来，就来盘点下这三类房企中的典型代表（以下排名不分先后），以下为个人观点，仅供参考。

贰

先来聊一聊财大气粗的四大央企：华润、中海、招商、保利

【华润】

华润华润，中华润之。如果说，韩国人的一生离不开三星，那中国人的一生就是离不开华润。我们用的燃气、喝的怡宝矿泉水和雪花啤酒、吃的东阿阿胶等等，都来自华润。

比起住宅，华润的商业综合体更具优势。以其强大的央企背景、资金实力和资源禀赋，能够解决其他99.99%开发商所无法解决的难题。

华润在合肥最有名的项目就是凯旋门，其住宅二手价格、万象城商业、华润大厦写字楼和君悦酒店都在合肥市场处于领先水平。

换句话说，华润擅长做综合体，其住宅价值主要靠商业价值反哺，配套商业越成功，购物休闲越便利，住宅溢价就越可观。在华润的商业体系里，从商业命名可以看出其定位与体量，万象城（高端旗舰，城市级）＞万象汇/五彩城（中端，区域级）＞欢乐颂（社区家庭消费）。所以，买华润的房子，一定要看准其商业定位，因为这关系到整盘档次与成本投入。

【中海】

成本控制和低负债率都是业内出名的，行事风格稳健，被称为地产界的“一代宗师”。在合肥打造的产品也是延续“四平八稳”的风格，虽未见品质出类拔萃的项目，但中海项目在二手房市场还是保持在各个板块的第一或第二梯队，比如政务东的中海央墅、环湖板块的滨湖公馆、金融板块的九樾、肥西的嶺湖湾等等，价值兑现能力都在中上水平。

【招商】

从航运起家，是招商局集团旗下的商业运营公司，其综合发展运营模式在地产行业的下半场，是非常可以期待的。加上背靠招商局这种万亿级央企，在拿地、融资上都有优势。

招商这两年规模提速很快，土储基本都布局在经济发达区域和核心城市，去化较快。在深圳蛇口这个大本营，招商打造了海上世界、游轮母港等标杆作品，但在其他城市，鲜有标杆。

2017年进入合肥，已交付项目很少，多为合作盘，写字楼、商业、文创园区、公寓等业态均有尝试，但似乎未能有称为标杆的作品。整体居住品质中规中矩，商业运营能力远远比不上华润和龙湖，不过在营销方面做的很出色。

希望奥体公园项目作为百万方的超级大盘，能让新站发生蝶变，也让我们看到央企的产品力，而不仅仅是资金实力。

【保利】

保利的背景自不用多说，售楼处能拉来飞机搞营销，也不足为奇。

保利这两年在土地市场动作彪悍，利用央企身份四处低价拿地，快速扩张，同招商一样，在这两年的合肥土拍中，几乎次次有收获，两家央企也频频合作。

从拿地位置看，保利项目遍布各区县，并不死磕城市核心区，多以刚需盘为主，交付小区的二手房也未与周边楼盘拉开明显差距。目前，保利在瑶海区的项目最多，也有不少人说“招商的新站，保利的瑶海”。

综上，买这四大央企的产品，安全系数几乎为100%，也都有不同的产品溢价。

叁

接下来，来聊聊四大地方神秘国企：合肥城建、合肥城投、皖投、高速

【合肥城建】

谈起本土国企，很多合肥人第一个想到的就是合肥城建。

它是安徽第一家地产上市企业，安徽国资委是其大股东，是一家以旧改起家的公司，1983年启动了长江路、金寨路两条城市主干道的改造工程，后又改造了城隍庙和天都大厦等，经营稳定。当然，还有合肥人心中的初代豪宅——琥珀山庄。

遗憾的是，后来的近三十来年里，城建再没有能超越琥珀山庄的项目，可以说是“出道即巅峰”。目前的在售项目也主要集中在瑶海、新站、肥东、巢湖、北城等非热门区，近几年也在积极拓展南京、三亚等省外城市，作为本土国企里的老大哥，还是希望城建能不忘初心，能带给合肥更多的“琥珀山庄”。

【合肥城投】

这两年，活跃在合肥土拍市场上的企业有很多同姓兄弟，比如合肥城轨、肥西城投、合肥城投、北城产投等，这类企业在1-10月土拍中，共取得19宗涉宅地，实力不容小觑。

在金融业，流行一句话，城投公司是我国最大的影子银行和影子地产商，通俗点说，就是城投是中国经济的真正发动机，也是货币政策传导的最重要的枢纽，所以说，这类企业在地产形势不明朗的时候，会发挥托底作用。

这类企业的产品开发速度会偏慢，品质不会很突出，也少有创新，但绝不会烂尾。

【皖投】

皖投是安徽省投资集团的全资子公司，而省投则是省内最大的政府投资主体和国有资本运营机构。所以，皖投是以代建项目为起点的，比如省国资委办公楼、安徽投资大厦和省直机关职工住宅项目等，2010年以后，逐渐向自主开发转型，打造了天下锦城、天下名筑、产融中心、云锦台等等，总体来说，性价比比较高。

【高速】

安徽高速地产集团成立于2009年，是安徽省交通控股集团有限公司旗下从事房地产开发经营的大型企业集团，除了住宅之外，在酒店、旅游度假、养老地产等领域也是积极开发，比如合作化南路上的高速开元大酒店，很多合肥人第一次去五星级酒店可能就是这。

高速这两年在合肥的高光时刻就是今年一批次土拍中，斩获省府两块地（尚宸院和如院），在周边二批次出让的地块都完成开盘后，这两个项目才在近日慢悠悠启动登记，可见高速的回款压力之低……据不完全统计，高速应该是在滨湖开发项目数量最多的企业，给人的印象一直是稳扎稳打。

综上，本土国企最大的特色就是“稳”，开发速度不及第一类央企、也不及民企，但品质不差，性价比较高。

肆

最后出场的是深耕型民营企业方阵，他们中的四大排头兵是龙湖、置地、伟星、万科

【龙湖】

龙湖是民企的排头兵，也被成为地产界的“卷王”。

今年拿的肥西揽境项目，拿地不到三个月就实现开盘，可见这家公司的标准化流程规范与团队执行力有多么的惊人。

龙湖在合肥，凭借其全区域布局、快速拿地开发等动作，已基本家喻户晓，龙湖光年项目顶着“合肥首个摇号盘”的光环，让龙湖声名大噪。但很多人都不知道，龙湖2017年才进入合肥，同年进来的还有正荣、招商、上坤、华宇、绿都等，龙湖无疑是这一届的“尖子生”。

在五年里，龙湖深耕合肥，摘得19个项目，被称为“三十埠龙王”（主要因为龙湖在瑶海扎堆落子，有力助推了东城城市界面的改善）。

从已交付的项目看，如滨湖的紫云赋、省府北的景粼玖序，品质都属板块中上等，建筑立面、景观、物业等均好性不错，价值兑现能力较好。龙湖的商业运营能力也很强，是一家令人放心的公司。

【置地】

本土深耕型民企在近十年的地产行业大变革里经历了大洗牌，蓝鼎、元一、国购等本土龙头民企接连宣布破产，当时代的洪流奔涌而来，能在这轮洗牌后，依然能坐在牌桌旁的民企，才是这个时代需要的民营经济活力担当。

而安徽置地无疑是这里面的佼佼者，被称作是“合肥人心中的白月光”。在外谈起皖系房企，绕不开这家屹立25年的民企。

置地难得的地方在于，它是这个时代敢于创新、勇于引领的公司，资金稳健、拿地快准狠，敢拿其他房企不敢碰的项目（比如超大办公体量的置地广场、商办业态占比高达80%的汇金中心，以及近期的瑶海巨无霸），这是安徽置地立于不败的核心竞争力。因为合肥不仅需要好房子，更需要好的写字楼、综合体去推动区域的蝶变和经济的发展。

近两年，安徽置地重仓合肥，扩张速度加快，合肥“地头蛇”名号也由文一易主置地，但也不乏负面声音，作为一个合肥人，真心希望有一家高水平的民企能代言徽商风采，也希望置地能不骄不躁、不忘初心，多倾听市场对于户型、销售接待等方面的意见，补缺商业短板，再给合肥造更多的置地广场与滨湖双玺。

【伟星】

伟星在地产门类里，属于背后有强大的非地产母公司作为支撑的房企，如美的置业、伟星置业、格力地产、新希望地产等，这两年，这类房企在全国各地逆势拿地，主要因为这类房企能够从母公司获得低成本的宝贵资金。

伟星起家于拉链，发家于管业，扬名于地产。从深耕芜湖（2021年，伟星在芜湖的权益销售额达到了146.16亿元，单一城市的销售额就能进入全国80强）到强势进驻合肥（2020年至今，已在合肥取得14宗地块），近日更因为以23.8亿取得南京秦淮区一宗地块再度引发热议。

从伟星在合肥已交付的国宾台来看，小区品质、二手房价格都是板块前列，近日的东新壹号项目也是引爆合肥市场。略显可惜的是，伟星在合肥布局的项目少有城市热门区，基本定位刚需或刚改盘，还是希望这类有财力的民企能拿出产品主义精神，为合肥人造好房。

【万科】

万科，不属于国有企业，也不属于民营企业,而是具有国资背景的股份制企业、混合所有制企业。姑且放在民企里。

1991年，万科成为深交所第二家上市的公司，也是国内最早上市的房地产企业。所以说，万科在业界一直被称为“老大哥”，对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，在最近动荡的五年也走的比较稳当，基本稳居全国TOP3。

单项目上的开发速度要求没有龙湖那么变态的高，相对稳健的多，偏重住宅，主要定位中产客群，商业、写字楼的运营能力也不差。在合肥的经典作品森林公园就是其城市运营能力的集中体现，与城市之光形成“片状”布局，涵盖高层、别墅、商业和写字楼等全业态，彻底改变了四里河的城市面貌，从“城郊荒地”摇身变成了现在的“宇宙中心”。万科在合肥的其他交付项目已保值率不错，尤其是物业被广为称赞，很多房企都聘请万科物业来做物业管理。

近年来万科在合肥很少独立拿地，多以合作形式参与。而自去年起万科重回合肥楼市，独自拿地且独立操盘，带来肥东首个竞品质项目万科锦上光曜、三批次还摘得万科包河区 BH202221号地块，不禁让人期待这个“老大哥”能带给合肥更多的惊喜。

综上，民企融资成本高、资源禀赋不强，暴雷房企中民企占大头，但“活得好”的民企都有自己笑傲江湖的独门秘籍，忧患意识强，富有创新能力，也不乏惊艳市场的作品，其品质感与保值率会远超一二类房企的作品。

最后，再总结一下，

规模性央企的资金实力强、开发速度快，目前看来，华润、中海在合肥的产品溢价率更稳定。

地方国企的开发速度较慢，稳扎稳打，产品中规中矩，在二手房市场不够突出。

规模小的民企存在一定的资金风险，所以民企中优选深耕型，这类企业的产品可能会带来意外之喜。

万能青年旅店乐队在《揪心的玩笑与漫长的白日梦》中写道：是谁来自山川湖海，却囿于昼夜，厨房与爱。

谨以此长文祝福每一位看到这里的读者，出门见山海，归家有热汤。

愿我们都能买到合适的房子。