中洲控股2018年年度董事会经营评述「年度董事会」

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中洲控股（000042）2018年年度董事会经营评述内容如下：

一、概述

(一)报告期内外部环境分析 2018年，作为执行十九大会议精神的开篇之年，国家坚定"优化经济结构、转换增长动力"发展思路，坚持"去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板"五大任务，坚守房住不炒底线，强调让全体人民住有所居，稳步推进住房长效机制的建立与完善。 2018年全年商品房销售面积增速放缓，但销售额保持较高增长。根据国家统计局数据，2018年全年商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长1.3%,增速较去年回落6.4个百分点；商品房销售额149,973亿元，比上年增长12.2%,增速较去年回落1.5个百分点。 行业的规模化效应不断增强，市场集中度继续提高。根据克而瑞权威发布，2018年千亿房企数量达到30家，较2017年增加13家，行业TOP100市场占有率继续提升，达66.7%,较2017年增加11.3个百分点，行业集中度加速提升。 (二)公司的经营业态及区域竞争优势 公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝和环渤海四大经济圈核心城市，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司通过"专注区域、深耕城市、多盘联动"的区域投资策略，以"高周转、扩规模、严管控、增效益"为发展方针，聚焦客户，精益求精，全方位提高公司的项目开发能力、运营管理能力、资产管理能力，并在2018年成功入围"年度城市运营商品牌TOP20"。公司主要房地产项目布局如下： 1、立足粤港澳大湾区，做大做强中洲品牌。公司在深圳、惠州、广州、佛山、东莞等地均有多个优质项目。深圳区域作为公司总部所在地，持有多个优质物业，其中笋岗物流园项目为深圳市首批十大城市更新项目之一，由地标商务办公、创意办公、公寓及商业构成；黄金台项目是龙华区核心地段的住宅项目，位于深圳北站商务核心区内；宝城26区项目为城市更新项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域打造"商贸居住综合区"的重要组成部分；SCC项目主要为酒店和写字楼，该项目是南山区标志性建筑，荣获中国绿色建筑最高级别认证——国家三星级绿色建筑标识证书；公司以代管代建方式，承接了福田区在建规模达百万平米的商住综合体旧改项目——中洲湾项目。惠州区域2018年销售业绩较2017年增长30%,排名惠州市房企销售额前6名，在建在售项目中，同创公寓取得惠州市公寓产品销售第1名，天御项目继续保持了在惠城区销售前3名的业绩，惠州半岛城邦在博罗片区也取得了销售前4名的成绩，河谷花园在入市即获得单月惠州单盘销售第2名，惠州区域整体呈现出品质与速度同步发展态势。公司积极布局广州及周边区域，主要项目有佛山璞悦花园、广州南沙灵山岛项目、东莞水南东祠项目、东莞上一村旧改项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。 2、重视成渝片区发展，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，其中位于成都主城成华区的里程项目，为中洲在成渝区域精品楼盘；重庆大渡口项目于2018年4月开盘并加推，实现三次开盘均清盘，销售额位列区域洋房第二，有效提升了中洲的品牌效应，为进一步开拓重庆市场打下了坚实的基础。成都锦城湖岸、中央城邦、天府长城等优质商业物业协同发力，在商业存量全国前列的成都市场完成了业绩破冰。成渝区域尚有800余亩储备用地，享有优质湖景资源，项目升值空间可期。 3、深耕上海大都市圈，奠定多盘联动基础。公司目前在上海大都市圈已形成以上海为核心逐步辐射长三角的布局，发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目，现开发和销售的项目主要有：珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾；嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在上海大都市圈已经初步形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。 4、强化青岛片区市场，探索环渤海区域发展。公司青岛半岛城邦项目连续三年稳居胶州销售金额前三，带动少海片区置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 (三)报告期内公司主要经营管理工作回顾 公司全年实现房地产销售面积104.94万平方米，销售金额131.72亿元，比上年同期下降9.1%。全年主要经营及管理工作如下： 1、深耕城市，稳健投资。2018年，公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，经对宏观政策的分析及对行业的研判，为抵御可能发生的市场风险，保证资金充沛，公司审慎投资，因城施策，保持拓展多样性，鼓励小股操盘，全年房地产开发投资56.35亿元，比上年同期减少51.33%,新增土地面积24.49万平方米，新增计容积率建筑面积70.17万平方米。 2、提升运营管理水平，搭建标准化体系。一方面及时调整和完善组织架构，理清管控边界及制度流程，以适应业务发展新需求；另一方面通过标准化体系的搭建，加快项目开发节奏，稳中求进，实现各项指标有质量的增长。 3、全力以赴促销售，多措并举去库存。公司根据市场环境变化，把握市场机会，动态调整营销策略，夯实营销管理基础，健全营销制度建设，不断探索项目营销推广创新手段、客户维系手段，达成项目口碑与销售速度的双赢。 4、积极融资，保持稳定融资规模。公司着力优化融资结构、降低短期借款占比，实现年末融资规模近180亿，一年内到期融资占比12.34%,有效优化融资期限结构及缓解短期偿债压力；继续深化与金融机构合作，提高资产利用效率。 5、稳定资产板块现金流，发挥避风港作用。2018年，公司资产板块业务累计营业收入11.17亿元，为公司提供了稳定现金流。其中，2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万平方米，平均出租率达91%。中洲物业积极拓展业务，签约管理面积超过600万平方米，同比增长41.55%,中洲物业品牌和管理服务品质均得到客户认可，荣获2018年"深圳物业管理服务企业50强"及"业主满意度深圳指数领先30"。

二、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。 1、战略发展规划 公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成"稳中求进、高质发展"的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。 2、运营管理团队 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。 3、完善的员工培养体系，有竞争力的市场薪酬，丰富的激励体系。 目前公司处于快速发展期，员工具有广阔的发展空间，为员工量身打造"优才、英才、将才、帅才"加速营，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，构建多层次的激励体系，形成"共创、共担、共享"的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。 4、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业，经过30多年的品牌沉淀，公司凭借在城市综合开发与运营方面的核心竞争力与优势，在行业获得的颇多荣誉。 2018年，公司入围由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的"2018中国房地产百强企业榜",被评为"2018中国房地产百强企业——百强之星";在2018中国房地产专业峰会举办期间，公司获得品牌价值系列榜单中的"城市运营商品牌TOP20"殊荣；凭借良好的企业形象以及履行企业社会责任方面的突出表现，公司荣获2018(第八届)中国公益节"2018年度责任品牌奖"。 2018年，深圳中洲万豪酒店荣膺多个奖项，其中包括万豪集团"大中华区最佳表现酒店大奖";电子商务渠道"缤客好评住宿奖"和"猫途鹰网卓越奖";中国旅游饭店业协会"最佳城市豪华饭店"等多项殊荣。2018年，中洲圣廷苑酒店以精益求精的产品和服务品质荣获第十八届中国饭店金马奖"最佳卓越服务酒店"、第九届广东人最喜爱旅游目的地及品牌评鉴"最喜爱品质酒店"、中外酒店白金奖"十大地标酒店"、深圳市旅游协会"2018年深圳本土品牌酒店16强"等奖项。

三、公司未来发展的展望 (一)行业格局与趋势 2019年，政府以"稳房价、稳地价、稳预期"为目标，以因城施策为手段，保持房地产市场的相对平稳发展。在房住不炒的大前提下因城施策，将有针对性、灵活地进行阶段性精准调控，房价总体趋向平稳，成交量稳中回暖，行业回归价值与理性投资，核心大城市竞争加剧，行业集中度进一步提高。 (二)公司发展战略 公司将坚持价值投资理念，稳中求进，继续执行"高周转、扩规模、严管控、增效益"的发展方针，坚持"专注区域、城市深耕、多盘联动"区域投资策略，深耕粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝经济圈、环渤海经济区，做好行业的基本面分析，研判城市价值，为公司投资提供决策参考，助力公司稳步发展。 (三)2019年工作目标和重点工作 1、总体经营目标 2019年，公司计划实现房地产销售面积131万平方米，销售金额152亿元，房地产开发投资87亿元，新增土地储备计容积率面积100万平方米，新开工建筑面积为194万平方米。 2、年度重点工作 ①精准投资促成长。深度研判大势，加强对宏观经济、行业政策的研判和对房地产周期的分析。对内，盘活现有资产，对于重点项目制定针对性的操作方案，提高资产利用效率；对外，精准布局，好中选优，确保公司稳健成长。 ②灵活销售保业绩。秉持"因城施策，一案一策"原则，做到供货前置，根据市场变化，重新梳理项目价值点和营销思路，调整营销策略，多渠道导入销售资源，加大去化力度，确保实现销售目标。 ③资金管理稳现金。完善公司内部资金体系搭建，加速销售回款管理，持续提高资金使用效率；实施稳健的融资政策，不断优化融资结构，有效降低短期偿债压力。 ④严格管控增效益。总结项目经验，运用产品标准化成果，落实大运营协调，高度重视工程质量安全管理，落实技术专家评审机制，定期开展工程巡检，保证工程质量。 ⑤精打细算控支出。加强成本前置管理，规避无效成本，确保设计限额指标的达成及成本的适配；严格执行目标成本管控；加强预结算管理，严控费用支出。 ⑥优质资产创收益。通过商业管理、酒店管理、物业管理的价值输出，以优质自持项目为切入点，围绕"抓企业管理、增强竞争力、保障经营稳定"的目标，充分挖掘客户资源，积极应对市场风险，为公司提供稳定的收入。 (四)可能面对的风险及对策 1、政策风险 2019年，房住不炒的政策主基调不会变。根据各城市市场实际情况，在符合国家宏观调控政策下，地方政府因地制宜出台相关政策，以提高政策的针对性以及有效性，保证市场稳定。由此导致房地产市场的不确定性较大，需随时关注市场走向，根据相关政策及时调整策略。 2、市场及竞争风险 2018年中国房地产行业调控持续，为防范市场风险，以谨慎投资、加紧去化为策略，投资力度战略性放缓。行业增速的放缓对企业的发展战略提出了更高的要求，越来越多的房企通过突出多元化业务板块定位，以谋求利润增长点。2019年，行业集中度的不断提高，中小房企生存空间进一步受到挤压，面临利润空间被压缩甚至局部亏损的风险。 3、融资、信贷、利率风险 受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。融资渠道收紧、融资成本攀升的情况可能在一段时间内继续维持。公司将继续加强内部管理效率，不断强化销售回款管理，进一步拓宽融资渠道，确保公司现金流安全。 4、经营风险 公司所处的房地产行业受政策影响较大，未来政府为追求市场稳定性，会以灵活多样的政策进行调整，可能带来较大的不确定性，这对公司的经营是一大挑战，如何紧跟市场，随时调整销售策略成为重点。公司将密切关注政策和市场动态，根据市场情况调整经营策略以应对政策、市场的变化，以满足公司战略发展的需要，降低公司面临的经营风险。