郑州龙湖华南城市场「北龙湖规划」

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造富神话挤出的泡沫从四环排到了五环。

1风口向南？

很多产业发展到最后，都会变成“房地产”。圈地、造城的初衷或许不尽相同，但结果一定是区域房价的上涨为结束，其他的要靠随缘。

华南城、华商汇入驻新郑龙湖镇转眼数年，在地产行业的话语体系里，龙湖镇熬成了郑州龙湖片区，仿佛就与主城区一衣带水。

即便得益于地铁和快速路，存在的距离还是无法忽视。华南城、华商汇作为商贸市场，就坐落于这样既遥远又在媒体口径里让人感觉很近的地方。实际它们都在那个让人出了一趟城的地方。

郑州华南城总占地1.5万亩，总规划建筑面积约1200万平方米，2012年8月28日开工建设，2014年8月28日试营业，规划小商品、建材、五金机电、汽摩配件、副食、服装和电商产业园、奥特莱斯等业态。

郑州华商汇项目用地面积10平方公里，总投资超过600亿元，项目规划建筑面积约1280万平方米，集建材家居城、机械机电城、现代材料城、物流仓储城四大核心业态于一体。

两个万亩大盘比邻而居，一座以商贸引领的产业新城成为各界关注的焦点，市场大迁移、开发商入驻，一时间尘土飞扬，地价飞升。

这个区域的价值，到底用什么衡量，一直是争议的话题，产业亮点、宜商环境涵盖商业价值，宜居宜学对高收入人群形成强大吸附力。所以，区域的规划和定位，决定了天花板在哪里。

显然，从生活居住的角度，南龙湖这个区域已经有点被玩坏了，曾经定位为“宜居教育城”，现在看来，小开发商、小楼盘扎堆，刚需密集，物流园区、仓库、工业厂房、城中村等区域都在让价值真空。

物流车轰鸣声瞬间将郑州“南花园”的梦境碾得粉碎。那些被“宜居教育城”、“宜居养老”概念吸引而来的人，终究很难定居。填补进来的将是万亩市场带来的数十万计的就业人口。

华南城、华商汇的官宣都是创造就业岗位10万个，拉动就业逾20万人。庞大的产业人口实现土地增值，它们做的比富士康做的还要好。

这些人口给南龙湖各项事业的发展提供了强大支撑，快速填充了大量的第三产业、商贸物流、和服务业。这样的产业基础上栖息了几十万人、有十多万的购房需求，让他们成为南龙湖房地产市场的中坚力量。

2宜居、宜商的选择题

动辄万亩的专业市场，使南龙湖成了一个彻底的刚需聚集地和商贸物流集散地，“南花园”的光芒虽然消失了，商业的辉煌可否来补？

家居、五金、电器、机电、五金、消防、工程材料、测绘仪器仪表、建材、灯饰、陶瓷、广告材料、器械……全链条包括物流体系非常庞大、非常齐全。

这是对南龙湖区域专业市场比较准确的概括。这些年发展如何，投资人最有发言权，但大多一言难尽。

华南城业态最为多样化，大而全，无所不包，反而没有强项。服装业态太小没有未来，汽配被中牟汽车城抢了市场先机，建材有华商汇直接竞争，但没有华商汇专注，小商品和副食品有百荣挑了食品专业市场的大梁。

华商汇定位相对清晰，主打建材牌，它的问题是整个郑州市没有足够商户让它容纳，何况比华商汇早一年开业的华南城已吸纳了一部分商家。

超过实际需求的大拆大建，让供应量远大于市场实际需求，而以销售为主的物业又在运营服务方面存在基因短板。商铺投资人和租户翘首以盼的“人气”始终姗姗来迟。

我们再来看看华南城的定位，以皮革原辅料交易市场、五金建材灯饰交易市场、纺织交易市场、机电设备交易市场、副食干料交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具家居饰品交易市场以及奥特莱斯商贸休闲中心等十二大类产品的原材料及产成品交易市场为核心。

每一项列出来都是标的全国性市场，摊子铺的如此之大一直是市场隐忧，开发商却可以只考虑卖铺。

“从价值链来说，华南城的出现并没有改变其所在城市原有的价值链的价值。而且，其入住使这些城市的原有商业格局被强力冲击，造成商业项目的重复建设和超饱和建设，不但未带动产业链的升级、改造，反而引起了产业价值链的飘摇和动荡，最终对所在地的产业链价值产生了相当大的影响。”

这段话是天涯上针对华南城的一段知名的评论。发帖人也是重复建设的吹哨人。

投资人和租户都未达到预期，与物业矛盾激化，就连停车费的收取都能上演全武行，所有与理想的差距，都在成为僵局。

各家有各家的问题，华商汇自今年复工以来，也是接连发生多起维权事件。先是数百位业主被拖欠租金，后有参与“你购铺我还贷”活动的购铺业主因贷款没人还，而被银行列入失信名单。这背后显然是资金链的问题，资金链又是什么问题？

一个区域是变好还是变坏，都是从规划开始的，规模不等同繁荣，城市价值体现在多个维度。郑州带“龙湖”的片区至少有三个，南龙湖是宜商还是宜居呢？

撰文/编辑：乌衣