鸿坤理想尔湾为什么降价「鸿坤理想尔湾买砸了」

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作者 | 郑静颖

鸿坤地产旗下的理想尔湾自2017年入市以来，可谓是环京地区一个备受争议的楼盘，期间多次陷入购房纠纷，还曾被BTV生活频道与《中国房产报》报道过，直至今年2月份仍有业主在网上反映理想尔湾的问题。

媒体报道

12万电商费不计入房款

2022年2月21日，有网友在领导留言板上投诉，称2020年5月在鸿坤理想尔湾售楼处办理相关手续，期间几次询问销售告知不是代理公司。后收到商品房合同，才发现12万不计入房款，并没有打到开发商账户，其资金流水账号为“北京奔宝之家骑车经营部“，而开具收据是“北京同昌同辉投资有限公司”。今年2月，该网友投诉到保定市场监督管理局，2月17日管理局回电话告知12万是中介费、服务费、团购费。但网友表示自己没有和任何一家中介签署购房协议，也没有第三方机构为其服务，认为开发商收取高额服务费、团购费属于欺诈行为。

2月21日领导留言板

无独有偶，此前的2月14日，也有网友在领导留言板上投诉涿州鸿坤理想尔湾乱收取电商费，“当时开发商打着12万抵20万的优惠活动销售房产，实则备案合同的金额并不包括12万的房款，违规收取12万元电商款。由于当时并不知情政府明令禁止开发商收取电商费，于当时将电商款和首付款分两笔交付给开发商。”

2月14日领导留言板

2月21日保定市人民政府回复该名网友，表示“理想尔湾与中介公司签订了包销协议，包含您购买的房产，即您是从中介公司购买的房产，中介公司收取一定佣金为合法行为，建议您通过司法程序维护自身合法权益。”

保定市人民政府回复

买房时电商费是否合法？业主可以要求退费吗？针对这种情况，北京市大安律师事务所李晓敏律师认为：“开发商所收取的“电商费”没有计入房款，那么就属于业主在购房款之外额外支出的其他费用。”

李晓敏律师分析认为，“从费用的性质分析，《商品房销售明码标价规定》第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。这其中提到的商品房经营者包括房地产开发企业和中介服务机构。也就是说，无论是开发商还是销售中介，都不得在标价之外加价销售、不得收取未明确标明的费用。根据目前了解的情况，“电商费”显然属于标价之外的、未予标明的费用。

从收取费用的主体分析，目前并不了解收取“电商费”的销售究竟是什么身份，如果销售代表的是开发商，那么收取的该笔“电商费”应该计入购房款；如像保定市人民政府所说销售代表的是中介服务机构，那么根据《商品房销售管理办法》关于销售代理的相关规定，销售所收取的中介费用应该由开发商承担、而不应由业主向其支付。

因此，买房时销售收取的“电商费”不合法。根据上述分析，开发商或中介机构向业主收取“电商费”没有法律依据，在业主主张的情况下，应予以退还。”

鸿坤地产早有案底

实际上，早在2020年6月18日，《中国房地产报》就曾对鸿坤地产的违规销售做过调查，文中提到开发商收取的电商费即推出所谓的12万元抵88折等优惠，违规收取电商费，不记入房款，不给开发票，实际上就是在规避限价政策获取更大利润。

《中国房地产报：货不对板环京明星楼盘鸿坤·理想尔湾违规销售调查》

买房指南网在美篇网发现一篇鸿坤理想尔湾的销售文案，曾提到过类似的“优惠政策”，如“包销6万抵10万”、“非包销8万抵20万”，成交均价也分为了“已含电商”与“不含电商”两种。

理想尔湾销售文案

实际上，在全国各地的一手商品房市场，这样的“优惠政策”早已不是新鲜事，销售人员常常以所谓的电商费、服务费、茶水费、团购费等说辞以提高中介费，甚至将其作为变相涨价的手段。这类的销售套路打着“以钱抵钱”的口号让购房者误以为捡到便宜，后来才发现购房合同上写的金额与实际支付的房款金额不符，原来这笔钱并不包含在购房合同规定的总房款中，没有发票只有收据，且开收据的一方并不是开发商。

那么碰到收取电商费的情况，业主应如何处理？

北京市大安律师事务所李晓敏律师建议，“业主向收取费用的开发商或中介机构主张退还“电商费”时，业主的转账记录、销售人员收取费用时开具的“电商费”收据、业主与开发商签订的《房屋买卖合同》都可用以证明销售人员违法收取了电商费，应予退还。”