年报季丨剑指“五年十倍”永升生活服务2020业绩飙涨

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本周以来，物企年度业绩公告披露已经开始相当密集。

作为较早时间登陆港股市场，同时又是二级市场上股价表现最优异物业股之一的永升生活服务，于3月23日深夜正式交出了自己2020年的业绩公告。

从业绩公告整体数据来看，公司2020年在几乎所有核心数据上都实现了较大幅度的增长。数据显示，公司营收规模突破30亿元大关，增长近70%；毛利近10亿元，归母净利润近4亿元，而这两项指标双双同比增长近八成。

而在管理面积方面，公司2020年合约面积近2亿平方米，在管面积也突破了亿平方米大关，双双录得超五成的增幅。不仅如此，无论是合约面积，亦或是在管面积，公司都有超过70%的面积来自于第三方物业。

显然，公司用全面飙升的业绩，将业绩公告披露前夕遭遇GMT沽空带来的阴霾一扫而光。

值得一提的是，在公司披露全年业绩前的几个小时，公司还发布了一则拟更名公告，公告显示，公司拟更改公司名称及股份简称，拟将英文名称由“Ever Sunshine Lifestyle Services Group Limited”更改为“CIFI Ever Sunshine Services Group Limited”，中文双重外文名称由“永升生活服务集团有限公司”更改为“旭辉永升服务集团有限公司”。

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业绩全面飙涨

“五年十倍”的整体目标之下，永升生活服务2020年业绩再度迎来全面提升。

公开资料显示，2018年12月17日登陆港交所的永升生活服务，在其上市之初，于2019年开年之际定下了公司2019-2023 年的“一五计划”， 即以2018 年的经营数据和财务数据为基数，实现“五年十倍”的利润增长的战略发展目标。

作为一家较早时间登陆港股的物业服务企业，公司曾因上市耗时时间短节奏快（用了大约262天通过联交所的聆讯）以及二级市场表现优异而受到市场普遍的关注，而业绩公告披露前夕公司遭遇GMT沽空，成为首家被沽空的物业股，将其受关注程度推向了行业顶点。

现在来看，公司不仅发布公告据理力争积极澄清，同时还用自身的强势业绩给了沽空者最有力的回应。

首先还是来看永升生活服务的基本面数据。报告期内公司录得营业收入31.2亿元，较2019年同期大幅增长66.1%。这是继公司2019年营收增长近75%之后，再次录得超过六成的涨幅。

从收入具体分来看，公司主要收入来源分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务，整体“六二二”格局非常清晰。

其中物业管理服务仍然是公司主要收入来源，2020年公司在该领域获得收入约17.57亿元，占公司整体收入的56.4%，金额较2019年大幅增长64.24%；其次是社区增值服务，公司录得收入约7.9亿元，占公司整体收入的25.3%，金额较2019年增长64.6%；而非业主增值服务方面，公司2020年录得收入5.72亿元，占公司整体收入的18.3%，金额较2019年大增76%。

不难看出，在收入的三个主要来源的集体大增下，共同拉动公司整体收入的上升，这在过往披露业绩公告的企业中，情况并不多见。

管理面积方面，在管面积上，截至2020年12月31日，公司在管面积1.02亿平方米，较去年同期增长56%，合约面积为1.8亿平方米，较2019年增加64%。

而在盈利能力方面，公司也取得巨大提升。2020年公司毛利9.8亿元，归母净利润3.9亿元，而这两项指标双双同比增长近八成。

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第三方面积大幅扩张

纵观永升生活服务的整体业绩，在公司管理面积规模的增长中，来自第三方的管理面积规模比重不断上升，这一点也成了这份业绩公告中的巨大亮点之一。

业绩公告显示，报告期内，公司在管面积中来自第三方的面积占比约79%，合约面积中来自第三方的面积占比约为76%。

不仅如此，在收入占比方面，第三方开发商提供的面积收入也已经逐渐成为公司收入的主要来源。

从上图可以看出，公司从旭辉集团获得的物业管理收入为6.5亿元，而来自第三方物业开发商的物业管理收入则达到11.07亿元，占比分别为37%和63%，而这一比例在2019年还是50.1%和49.9%。

这表明，2020年永升生活服务已经从一家以母公司提供管理面积来获得主要收入来源的公司，转变成了一家以第三方物业开发商物业管理服务为主要收入来源的公司，公司的独立性正在快速增强。

而这些都和公司年内的收并购有着密切联系。2020年2月27日，公司订立收购协议以收购青岛银盛泰50%股权，代价约为人民币864.4万元。

青岛银盛泰是青岛本土具有强综合实力的物业管理公司，业务覆盖山东省内多个重要城市。公司主要业务为于山东省青岛、济南、临沂及潍坊等城市提供住宅及商业物业管理服务.

此次并购也是公司继2019年并购青岛雅园物业管理有限公司后在青岛完成的第二次併购，此举进一步增强了公司在青岛乃至整个山东省的规模和实力。

2020年4月1日，公司完成了对江苏香江51%股权的并购，代价约为人民币4570万元。江苏香江是一家以公建类物业服务项目为主，面向苏北市场的专业化物业管理服务公司。

通过对江苏香江的并购，使得公司在江苏省内完善了布局，多业态服务的能力得到进一步增强。

实际上，进入2021年后，公司的并购之举仍在继续。2021年1月7日发布公告称，该公司间接全资附属公司上海永升物业管理有限公司拟收购彰泰服务集团有限公司65%已发行股本，总代价约为4.34亿元。

为此，1月7日，上海永升与卖方泰兴控股有限公司、黄海涛、汪春玲（为黄海涛配偶）、桂林彰泰实业集团有限公司订立框架协议。彰泰服务为一间于中国广西壮族自治区声誉良好的物业管理服务提供商。

公司在业绩公告中表示，战略性并购已成为公司发展过程中极为重要的一环。本公司在并购上坚持「投前精选标的，投后完善管理」的原则，通过并购增强已进入城市的密度，做大做深区域规模，同时在业态上通过恰当并购，快速补齐业态短板，增强多业态服务的能力。

然而，并购并非公司扩张版图的唯一路径，公司2020年在第三方市场独立外拓上也取得了丰厚的成果，取得饱和收入超10亿元。

永升生活服务在业绩公告中表示，“公司巿场拓展的主要对象包括独立的区域性物业开发商、业主委员会、地方政府等。我们通过参与新开发项目的投标竞争，获取物业开发商一手项目的管理权。”

2020年，公司获取了银川汇丰大厦、合肥华熙LIVE巢湖东及武汉紫鹊界康养小镇等优质项目。通过公开竞标获得了武汉博雅科技大厦及无锡国惠电子商务大厦等优质项目。

政府采购方面，例如对体育场馆、轨道交通、交通枢纽节点、办公大厦等公建类项目的招投标，公司也在积极参与。2020年公司获得了中国传媒大学、重庆轨道交通环线车站、湖州浙北中心医院、苏州创业园三期、苏州市商务局办公大楼及福建省游泳跳水运动管理中心等优质项目。

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全业态覆盖效果初现

而积极的并购以及第三方独立外拓，让永升生活服务已经初步形成了全业态覆盖。

数据显示，当前在公司的在管面积中，非住宅物业提供的收入占比正在迅速攀升。2020年，公司在住宅业态上的在管面积为7255.2万平方米，非住宅业态的在管面积为2907.3万亿平方米。而在收入方面，住宅业态提供的物业管理收入为10.29亿元，而非住宅业态提供了7.29亿元的物业管理收入，分别在整体物业管理收入中占比58.5%和41.5%。

这意味着，占整体在管面积28%的非住宅物业贡献了永升生活服务超过四成的物业管理费收入。不仅如此，单单就非住宅业态提供的收入金额而言，也较2019年同期大幅增长83.2%。

“公司在管理非住宅物业方面积累了非常丰富的经验，包括办公大楼、商场、工业园区、医院及学校等。同时，随著更多非住宅市场的开放，给予了我们更多参与市场招投标，获取市场份额的机会，公司抓住市场机遇在非住宅市场进入了更为细分的板块，例如高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点及工业展览中心。公司将以获得的项目作为建立基准的基石，继续在当地市场实现渗透，从而实现在管建筑面积的扩大和当地市场密集度的提升。”永升生活服务在业绩公告中表示。

不仅如此，公司也同样进入了城市服务的蓝海。公司方面表示，年内在将城市服务定位为公司的发展战略方向之一后，公司向城市化服务迈出了第一步，成功与江苏宿迁泗阳经济技术开发区、上海临港新城投资建设有限公司及无锡市惠山国有投资控股集团有限公司达成了战略合作关系，致力于共同打造智慧城市。

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社区增值服务进展迅速

而在公司的收入来源中，社区增值服务也是其中发展较为快速的一环。而从业绩报告所披露的情况来看，在该领域内公司2020年的表现相当强势。

社区增值服务的收入方面，公司录得收入约7.9亿元，占公司整体收入的25.3%，金额较2019年增长64.6%。

而在具体收入组成上，公司的社区增值服务主要由家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公用区域增值服务，占比分别为57.5%、13.2%、24.3%和5%。

根据公司方面的介绍，公司推动社区增值服务快速发展，构建增值服务发展体系是本公司重要战略发展方向之一。

随著公司服务范围的增加，在社区开展增值服务经验的成熟和人才的不断优化升级，我们继续加深对于社区场景和服务目标群体的研究，从需求识别、产品和服务设计、渠道和供方选择、营销计划制定等多个维度进行推进。尤其是2020年新冠疫情爆发后，成立了“好物研究院”加大了对不同物业业态的需求和疫情后业主、租户可能存在的潜在需求和服务方式的探索。

2020年，公司延续了社区增值服务发展的态势。坚持“平台＋生态”的战略，将不断做大的专项业务独立为业务单元。以不断扩大的社区为平台土壤，给予专业化帮助，实现专项服务单元持续在平台上独立成长。

不仅如此，2018年底成立的上海晟匡建筑工程有限公司专注于为社区提供大规模维修及硬件保养服务，继2019年贡献收入后，在2020年继续实现快速成长。与此同时，在2020年，公司开始建立美居业务的独立业务单元，并积极探索社区美居业务的新形式，美居业务已成为2020年社区增值服务的重要增长点。

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未来：扩规模助力“五年十倍”目标实现

谈及对公司未来展望方面，公司在业绩报告中表示，将从战略上评估及参与投标、通过投标及竞标获取更多的物业管理委任并实现质量提升。同时拟在人口密度及消费能力较高的战略地区加强业务。

不仅如此，公司还通过充分利用已建立的市场地位，我们旨在巩固我们的市场地位，并进一步扩大公司所经营城市的市场份额。除继续巩固在现有市场的地位外，公司将寻求旭辉集团扩大业务覆盖范围所带来的新商机。

我们也将通过与物业开发商建立战略联盟以求渗透到具有发展潜力的新市场。我们将利用我们的品牌形象与房地产开发公司广泛战略合作，为彼等之项目提供物业管理服务。此外，我们旨在通过管理更多的非住宅物业（如医院、展览中心及工业园区）抓住服务社会化的顺风机遇，使在管物业组合多样化。随著本公司能力的进化和行业展现出的机遇，逐渐扩大本公司的范围，抓住城市服务等方面的机遇。