集团一体两翼战略「中骏拿地」

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记者 | 马一凡

在业绩普遍下滑的行业大环境中，近年来规模成长较快的中骏集团营收和利润增幅都超过了40%，增速继续在行业内领跑。

8月19日晚间，中骏集团控股（01966.HK）公布其2020年半年报。业绩期内，中骏集团营收为151.35亿元，同比大幅上升45.2%；毛利42.25亿元，上升40.3%；溢利增加14.7%至约人民币25.17亿元，母公司拥有人应占核心溢利增加19.2%至约人民币18.41亿元，董事会宣派中期股息每股普通股港币11分。

上半年疫情给行业带来了巨大的不确定性，但中骏仍然做到了合约销售额同比上涨。

根据中报，中骏今年上半年合约销售额达到400.76亿元，同比增长8.2%，合约销售面积273万平方米。期内物业销售均价为每平方米人民币14,680元，同比上升17.6%。

今年无论是大环境还是监管层面，都对房企的负债指标提出了更高要求。截至2020年6月30日，中骏集团现金及银行存款结余增加4.5%至约人民币249.8亿元，净负债比率为68.3%，现金及银行存款结余与短期债务覆盖率为1.2倍，保持了较为健康的水平。

一二线市场“丰收”

中骏仍是近几年规模增速最快的房企之一，其最近三年销售复合增长率达到56%。

在以加速去化和回笼资金为首要目标的策略指导下，上半年中骏实现400.76亿元销售额，达成了年度目标930亿元的43%。如果下半年在销售上继续发力，将有很大希望进入“千亿俱乐部”。

中骏的大“粮仓”主要是一二线城市，其在厦门、南京、北京、重庆的销售表现最突出，销售额分别达到67.16亿元、25.73亿元、25.51亿元及24.34亿元。其布局的三线城市中，泉州表现最佳，合约销售额达到21.92亿元。

从大的区域来看，海峡西岸经济圈和长三角经济圈是销售额占比最大的区域，贡献度分别为26.3%及39.4%，今年上半年在海峡西岸经济圈的销售额增幅达到了106.3%。

营收构成方面，物业销售收入是中骏最主要的收入来源，占比达到97%。租金收入在今年上半年达到1.54亿元，同比上升15.8%。物业管理收入大幅上升46.4%至2.33亿元。

中骏在业绩报告中表示，最坏的时刻已经过去，相信中国经济将在下半年慢慢复苏，中央于下半年会继续坚持“房住不炒”的定位以及“因城施策”的原则，所以预计下半年市场将保持平稳。下半年计划在海西、环渤海以及中西部推出大量新盘，以改善型住房为主，在充足而均衡的可售资源下，有信心完成年初订立的全年930亿元的合同销售目标。

财务稳健度提升

在扩储上，中骏有了新的抓手。

中骏继续实行“一体两翼”的拿地策略，购物中心和长租公寓成为了中骏的两大抓手，与地产发展形成了协同效应，以此获取低价优质土地。

上半年，中骏合计新增10个项目，分布在8个城市，包括厦门、福州、潍坊及许昌等，总土地成本约为人民币194.31亿元（集团应占土地成本约为人民币153.54亿元），地上总可建面积约为332万平方米。

截至2020年6月30日，中骏土地储备总规划建面达到3303万平方米，分布于54个城市。

投资安全性高的长三角仍然是中骏土储最多的地区。从区域分布来看，长三角、环渤海、海西、粤港澳大湾区和中西部地区土储占比分别为32.9%、20.4%、26.9%、6.2%及13.6%。

从这些数据可以看出，中骏拿地的标准很高，主要落子于市场确定性强的城市，在核心一二线城市布局有利于保证规模和利润实现。

在实施稳健投资策略的同时，中骏的债务结构得到进一步优化。

由于把握住时机完成了若干融资与再融资事项，中骏有效延长了平均贷款期限及降低融资成本。

2020年1月，中骏在境外增发于2024年到期的1.5亿美元优先票据，发行收益率为6.5%；第一季度就一笔两批本金为5.16亿港元及1.8亿美元的定期贷款融资进行提款，贷款期限为三年六个月，年利率为香港银行同业拆息或伦敦银行同业拆息加3.6%。在境内资本市场，于2020年7月成功发行境内公司债券，规模为14.6亿元人民币，票面息率为5.5%。

2020年上半年中骏平均融资成本为6.7%，与同年同期持平。截至2020年6月30日，现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.2倍，资金流动性较为充裕。

基于中骏集团稳健的财务表现，2020年以来先后14家国际及国内券商机构一致给予买入评级，7家国际券商机构确认为首选股，8月10日，克而瑞证券首次覆盖中骏集团，给予目标价5.52港元，并给予“强烈推荐”评级。

新赛道“起航”

中骏布局的新业态正在快速成长。

住宅开发销售是房地产行业公认的“赚快钱”模式，但中国房地产终将从增量市场转向存量市场，房企必须提前布局新业态，才能实现未来长远发展。

行业内有坚定意愿开辟新赛道的民营房企实际上并不多，想要“换道超车”的中骏是个例外。

中骏于2017年提出地产千亿级开发及”FUN 幸福生活”生态圈的双轨战略；2019年，中骏提出构建以地产开发为主体，以新零售购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式。

“一体两翼”战略的两大业务板块，分别指购物中心FUNWORLD世界城，以及长租公寓FUNLIVE方隅。

截至2020年6月30日，中骏世界城新增体量约347万平方米，在15城落子17枚。同时，中骏世界城保持火热销售态势，并接连入驻张家港、揭阳、福州、高密、许昌、湘潭等。

目前中骏在商业板块的“百城计划”正全面加速，预计到2025年布局100个购物中心，2025年租金收入超过45亿元。

而长租公寓FUNLIVE方隅目前布局了15座城市，管理规模达到20000间。中骏计划到2025年全国布局20万间长租公寓，管理租金规模超100亿元，资本资产管理规模超600亿元。

中骏方面表示，商业和长租公寓板块将坚持战略定力，全面提升协同效能，在5年计划的指引下全新起航，构筑中骏集团“换道超车”的强大优势。