警惕 3个新消息将给青岛买房者带来3个新风险「青岛火灾最新消息今天」

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最近青岛楼市上出现了不少新消息，其中有三点，我想需要给大家提示一下其中的风险。

01 辽阳路高架

7月20日，青岛市工程咨询院受项目建设单位的委托，开展“辽阳路快速路（福州路-海尔路段）工程”社会稳定风险分析工作，并在网站上发布了辽阳路快速路工程（福州路-海尔路段）启动公众参与调查信息公示。

这个工程自福州路-辽阳路立交以东利用现状地势下穿，过劲松一路后爬升至地面，向东采用双向六车道高架桥上跨劲松三、四、五、六、七路后落地，以地面快速路形式接入海尔路-辽阳路立交。

这个工程的重要影响在于其中的高架部分，就是劲松一路以东、劲松七路（过）以西的辽阳路（含部分辽阳西路、辽阳东路）。

这条路上正在建设地铁4号线，根据公示信息，这条高架将和地铁4号线同时建设。也就是说，周边居民原来翘首以盼的地铁将和高架一起到来。

对于周围的房子尤其是临辽阳路的来说，地铁是利好，高架是利空。对于临辽阳路的房子，我个人感觉这个利空的影响是要远大于利好的。随着青岛市区地铁网的逐渐密集，地铁房逐渐增多，已经不能算一个大利好了，可临高架却是一个致命缺点。

临高架，虽然有隔音屏，但仍会有噪音、尾气、灰尘的影响，对于房子造成的影响就是：价格低、难以出手。同一个小区，临不临高架当有10-30%的价格差。

我们来具体看看影响的小区，从劲松一路到劲松七路依次是：恒苑小区（近劲松一路）、浮新小区、浮山后一小区、浮山后二小区、浮山后四小区、远洋万和城、远洋自然、香邑暖山、东盛花园、华新园东宸府、大埠东小区、海尔东城国际北区等。

高层和多层小区的影响也不相同，多层小区一般影响临路一排楼，至多到第二排；高层小区则能影响到三四排。

虽然建设高架是一件改善青岛市区交通的大利器，但对周边住房的影响也是客观存在的。对于致力于在上述小区买房的朋友来说，这个消息不能不重视，临路房子谨慎购买。

02 商业落户

今年6月份，胶州发布《胶州市人民政府关于进一步深化户籍制度改革的意见》，其中的亮点在于只要是合法产权房屋（包括非居住性质，如商业网点房等）即可落户；办理房屋转让合同网签备案也可办理落户；只要办理租赁合同备案和居住登记即可落户。

稍后，平度市也发布相似政策：在我市城镇取得非居住性质的合法产权型房屋人员（含已办理房屋转让合同网签备案），可申请本人或近亲属依次在城镇近亲属家庭户、房屋所在地社区集体户落户。

首先我要阐明我的观点，商业落户是大势所趋，目前国内已有长沙、佛山、宁波等多城出台了公寓落户的相关政策。青岛市区虽然落地商业落户的政策还比较“漫长”，但已经从胶州、平度开始实行了。

那么，商业可以落户了，是不是就可以买商业了？

我的看法恰恰相反，这其中恰恰蕴藏了巨大的买房风险。商业房子除了不能落户外，还有以下几点劣势：

居住不舒适：多是一梯N户，人来人往，环境嘈杂，电梯的等待时间、损坏几率都要远远大于普通住宅。 多是小户型，单一朝向，很难做到南北通透，其中一部分更是全天采不到光。 租客数量大于房东，住户人员成分不稳定，邻居之间缺乏有效沟通，心里总是装有一份谨慎，难以做到邻里和睦。

税费高：一是首付高，需要50%；二是贷款利率比普通住宅高，上浮30%都是常事；三是交易税费高，以二手公寓为例，再交易需要缴纳：契税（卖价总房款的3%）、增值税（房屋增值的总额*5.62%）、土地增值税（差额的10%-30%）、个人所得税（差额的20%）、房产税、土地建设税、印花税等等。如果公寓增值了50万，大约有超过40%及以上的收益需要用来缴纳税费，或者说是需要缴纳总房价的15%左右的税费， 而二手住宅只需缴纳：1-1.5%的契税，2%的个税（满五唯一免缴）。

生活成本高：商业房子多是商水商电，比住宅的民水民电高不少，像自来水5.2元/立方米，电每度1.2元，住宅则为自来水3.5元/立方米，电每度0.5649元。商业房子大多没有天然气，用电设备做饭口味不好不说，成本也高。另外，商业房子的物业费多在三四元/平以上，住宅多在1-3元。

年限少：商业房子的年限多在40或50年，加上建设时间，你到手后就剩下30多年了。 更关键的是，根据刚颁布的《民法典》第三百五十九条规定： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。 非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 按照这个描述，住宅到期后大概率是免费自动续期，商业房子就不一定了。

难出租：商业一般比住宅显着高档、独立、舒适，但实际出租却面临着各种问题。 首先商业房子的持有成本不低，房东的租金期望很大，这就使得商业房子比同面积住宅的租金要高。 商业房子尤其是公寓多是套一小户型，多数没有天然气、不能做饭，物业费、水电费比住宅要高很多，同样的钱大家更愿意去租套二的住宅。 尤其是，随着市内企业的外迁，市内租金普降，这就使商业房子出租市场更加冷清。

因为以上缺点，青岛的商业房子很难涨价，往往买了N年后还只能以原价或更低的价格卖出去，更是很难找到接盘者。

因此，我认为能落户救不了商业房子的命，每一个有理智的买房者都应远离商业房子。

03 机场搬迁

青岛胶东国际机场8月12日就要启用了，流亭机场同步关闭。

这对于青岛是一件大好事， 虽然市区朋友增加了通勤时间和成本，但对于青岛扩大城市空间、胶东经济圈一体化都意义非凡，具体可以看我以前的文章《青岛市ZF搬迁和胶东一体化的潜在关系（大胆猜想）》。

机场搬迁对城市的影响今天不谈，我们看一看对楼市的影响。

我个人认为，机场对房价并不友好，临机场房子是楼市里最不能碰的房子之一，原因如下：

首先，飞机场一般都位于较偏的地方，坐飞机的人大多把飞机场作为一个中转点，人流量最终都分散到其他地方。所以说，飞机场带来的人流量对周边影响不大，顶多养活几个酒店、饭馆，对周边的房价、房租影响有限。

其次，飞机起飞的噪音不是一般人能够忍受的。 因为这个噪音，流亭机场周边的房价一直都是城阳区的一个低点，沧口机场周边的房价也起不来。

第三，机场周边很难发展起来，因为机场对周边建筑有净空限制，不能盖高楼就很难卖地，很难拆迁，现有的流亭机场、沧口机场周边就是一个鲜活的例子。

第四，飞机场周边配套跟不上，除了酒店、物流外其他配套比较少，并不适合居住。

所以说，胶东机场的启用，对周边房价是一个利空。凡是以机场搬迁为卖点的房子，请敬而远之。

最后再总结一下，临高架、商业性质、临机场是房子的硬伤，这种硬伤很大可能将伴随着房子的“一生”。既然是硬伤，就没有办法缓解，只能远离。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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