公寓到底能不能买 「为什么不建议你买公寓」

今天给大家普及一下公寓到底能不能买 「为什么不建议你买公寓」相关知识，最近很多在问公寓到底能不能买 「为什么不建议你买公寓」，希望能帮助到您。

原创 你的呱哥啊

哈喽大家好，我呱呱 。呱是咕呱的呱，呱还是咕呱的呱。

今天来跟大家谈一个比较有争议的话题，那就是公寓到底能不能买。

相信这个问题大家或多或少都跟身边的人讨论过，毕竟这个问题是很多购房人都会碰到的问题。当然这个问题永远也不会有一个明确的答案，毕竟大家的出发点不一样，结论自然也就不尽相同。

那么，今天，呱哥站在一个经纪人的角度，来分析一下这个问题。不一定都对，但是希望能给大家带来一些参考和帮助。

写这篇文章的原因也是机缘巧合，碰巧刷到几个大V博主发表的视频，碰巧听到同事关于这个问题的争论，碰巧我最近也想谈一谈这个话题，不为别的，只是想让大家了解一下，作为中立人士的角度，是如何看待公寓项目的。

话不多说我们直奔主题。这次咱不从优势开始讨论，先说说公寓的劣势。

公寓的一个众所周知并且大家普遍都能统一的一个缺点就是，升值空间小。

同一地段的住宅对比公寓，住宅的升值空间一般情况下都会比公寓的升值空间大。拿武汉举例，杨家湾地铁口项目，三金雄楚天地，16年三金雄楚天地最后一期住宅平均单价在13500元/㎡，同期同项目三金雄楚天地的loft公寓单价在16000元/㎡ 。截止到今天，某壳网上三金雄楚天地住宅二手房单价在31000元/

㎡上下，loft公寓二手单价在22000/㎡上下。差别还是很大的，这一点相信大家也都见识过，所以我就不

多说了。而与三金雄楚天地一墙之隔的永利国际公寓，当初的小米公馆当时的售价在12500元/㎡，如今二手房单价在16000元/㎡左右，有些房源的单价甚至和16年一样。

公寓的居住密度高。

大部分公寓产品的梯户比很低，一般都是一层十几户起步，多的二三十户，但是电梯配备又不充足，去年江夏文化大道某盘甚至出了一个12梯120户的夸张梯户比，虽然是个商业综合体，但是很多朋友还是难以接受，毕竟这种梯户比对于早中晚高峰来说实在是一种折磨。而且单层户数越多，住的人员就越复杂，公寓一般是商住两用型，里面办公和居家的人都是相互影响的，居家的朋友不得不考虑的问题那就是安全和居住环境，而办公的人也会因为周边有居家的人群导致有时候办公会收到约束，从而导致办公氛围缺失，这也是

公 寓 比 较 为 人 诟 病 的 原 因 之 一 。

居住成本高。

相对于住宅来说，公寓一般是商水商电并且没有天然气。商水商电的价格基本上是住宅的一倍，也有少部分项目是民水民电，但是个例我们先不做讨论，所以这个我们先pass。没有天然气也进一步加大了生活的成本，因此很多公寓项目把带天然气作为一大卖点，因此吸引客源引流。还有就是公寓虽然面积不大，但是物业费的收取标准却不低，便宜一点的和住宅基本持平，贵一点的可能比大部分的住宅还要高。因为公寓本身拿地的价格就更贵、造价高、品质好、公共设备设施的管理难度更高、而且容积率也比较高，并且在物业的管理上也是更加严格和安全的，因此公寓的物业费会比普通住宅的高。

内部居住环境一般。

公寓的朝向一般是单面朝向，所以在采光和通风方面比较差。最主要的其实还是通风，彩光方面大部分公寓楼盘其实都是落地窗，只要前方没有遮挡，彩光不会太差。但是通风就是个大问题，如果不装新风系统或者说开窗通风，基本上就是个密闭的空间，会觉得闷燥。而且厨房跟厅室一般是不分隔的，以至于做饭时的味道会残留在家中，久久不能散去，久而久之，就变成了一个有味道的房子。办公就不用说了，人越多越

压抑，虽然写字楼也差不多，但是好歹面积宽敞一些。因此，如果想有一个好的居住环境，就需要一个勤劳的业主，每日勤打扫，勤通风，这个就因人而异了。

层高低。

一般平层公寓的层高在2.9-3.3米左右，loft公寓的层高在4.5-5.6米左右（新建楼盘一般在4.5米左右）。单层公寓暂且不谈，层高一般是够的，除非说你想做跃层或者复式，但是这个层高一般人应该不会去打他的主意吧。所以我主要说说loft。如果层高5.4米，5.6米的话其实还好，做两层的层高还是比较够用的，如果4.5米的话，单层太奢侈显得房子比较空旷，两层又显得比较压抑，特别是对于身高比较高大的人来说，二层更像个小匣子而不是家。即使是做成跃层，二层的层高一般也不会高于2.3米，伸手就能摸到天。你想象的可能很完美，现实可能会磕到你的天灵盖。

空置率高。

其实这个问题不太好说，如果买来是自己自住或者办公其实不存在这个问题，毕竟我自己住里面也不出租，就没有空置这么一说。如果说是投资出租，那就得考虑这个问题了。有人说，我买个房子即使是自住办公，也不能一直住吧，总会空出来租出去或者卖出去吧，这个我们后面再说，先看下一条。

首付比例高，贷款年限短，贷款利率高。

公寓的首付比例是五成，有的也会有六成或者更高。相对住宅的最低两成（限购区域三成）来说，首付比例高得多，但是贷款年限只有10年或者8年，没有住宅长，贷款利率一般也比住宅高。分期首付的楼盘暂且不论，这个在一定时间内还是得补齐首付，只是给了个缓冲而已，这个跟住宅是一样的，所以不需要杠。公寓贷款利率一般为5.145%-6.37%之间，虽然近几年住宅的贷款利率也在不断增加（今年略有下调），但是大部分公寓的贷款利率还是高于大部分的住宅。这个意味着在相同贷款金额，年限和方式的情况下，公寓所需要支付的利息比住宅更多。

不能落户，不能对口学校。 这个好理解吧，我就不说啦。

至少暂时是这样的，现在铺天盖地的商改住也好，可以落户，可以对口学校也好，除个别特殊楼盘除外，目前九成九以上的公寓还是老样子，以后我们看政策吧，个人认为，3-5年之内，应该不会有太大的改变，希望政策能打我的脸，毕竟这对刚需来说，是个好事儿。

土地使用年限短。

住宅的土地使用年限是70年，公寓一般是40年或者50年。这个仅仅指土地的使用年限，而房子的所有权是无限期的，这两个概念一定要分清。虽然说国家已经开始全面实行不动产权证，还是有不少人对这个概念不是很清楚。这里解释一下，不论土地使用年限是40年还是70年，房子的所有权一直是你的，至于土地年限到期之后，是继续续费还是国家收回有新的规划，都会有相应的政策条款，只是现在的政策还并不明确，或者 说 大 家 （ 包 括 我 自 己 ） 不 太 了 解 。

交易税费高。

就是老生常谈的问题，那就是后期交易的税费。商业地产税费高，比住宅要高出来很多。不谈中介费的情况下，商业地产后期交易税费在同等条件下，至少要高百分之10 -12左右。当然不到交易的时候，大部分购房者也并不知道，毕竟置业顾问不会很明确的告诉你。并且在办证的时候，商业地产的税费也比住宅项目高1-3个点左右。想必很多购买了公寓的朋友最头疼的就是这个问题了。

好了，说了那么多公寓的坏处，估计很多朋友刚刚准备签合同的笔已经准备放下了。不慌，下面咱们再来聊聊公寓的好处，看能不能让大家重新提起对公寓的兴趣。

不限购不限贷。

商业地产不限购不限贷，不需要购房资格，也不管你是背负多少贷款，只要你可以贷款就可以买。（全款大佬请忽视）如今全国大部分城市为了防止房价的爆发式增长，颁布了各种，或多或少，或松或紧的限购政策。首当其冲的自然是住宅，没有购房资格，买不了限购区域的住宅甚至不限购区域的住宅，才会让购房者开始考虑住宅以外的项目。商住公寓，写字楼，商铺，厂房之类的项目，都是不限购不限贷的。但是作为普通的购房者，接触的更多的还是公寓写字楼和商铺，但是商铺不是咱这篇文章的重点，下次有机会再说。厂房应该是没机会讲了，因为我也不懂，哈哈哈哈。

地段好。

商业地产的地段一般情况来说，都会比同价位的住宅位置更好，不论是从交通，商业，医疗，教育，或者产业来说，公寓的配套会比同价位的住宅来的更齐全。毕竟商业地产后期的价值更多的在于出租。一个好的地段，对于商业地产才是后期收益率的保障前提。尤其是繁华地段的商业地产，租金也会随着商圈的繁华程度而变化。相应的，出行，购物，医疗，产业甚至教育的便利性也随之变化。

价格低。

刚刚说到同价位的商业地产的位置会比住宅的位置更好，那同地段的商业地产的价格会比住宅低很多。可能以前并不明显，现在则尤其明显。举个栗子，白沙洲龙湖三千城，住宅项目均价在16500元/㎡左右，而公寓均价在11000元/㎡左右。 光谷东碧桂园云玺住宅价格18000元/㎡，而公寓均价在11000元/㎡左右。绿地光谷中心城住宅均价18000-20000元/㎡左右，公寓均价也是11000元/㎡左右。而光谷东附近， 11000元/㎡的正规商品房住宅，要去葛店才能买到了。

总价低、 面积小、 首付低。

商业地产，尤其是公寓的面积一般情况下都会比住宅小。面积段基本上集中在20-60㎡左右，结合其价格来说，意味着同价项目同等面积，公寓的入手总价比住宅更低，从另一个角度来说，面积小也意味着，装修成本也相对更低。总价低，首付自然也就低。首付低，意味着入手的难度低。这对于手头资金不足的朋友来说十分友好。相比住宅来说，公寓的选择面大，买到的可能性高，尤其是热门地区的热门楼盘，住宅想买到的话必须得挤破脑袋往里冲，而公寓，除非是一些网红爆款，就没有这方面的烦恼，基本上只要资金到位，你想买的都能选到合适的。

使用方式灵活。

公寓的使用方式比住宅更加灵活。估计很多人会比较疑惑，同样都是房子，它能灵活到哪里去？公寓既可以自住，也可以办公自用，还可以出租出售。

出售我们后面再谈，我们主要谈谈出租。公寓一般是商住两用，住很好理解，商即办公。公寓可以注册公司，用作公司的注册地址，这对于刚刚起步的创业型公司或者小型工作室来说，公寓的成本低，实用性强，是一个很好的过渡选择。如果是loft公寓，还可做成双钥匙房出租，一套房当做两套房来用，从而增加了房子的收益。或者作为个人的工作室，楼下办公，楼上休息，一举两得。

有人说住宅也可以满足这些条件，但是前提是你的工作室不需要工商注册，或者可以在住宅内注册地址，不然租个住宅也没有太大的意义。而且对于大部分公司来说，一个好的办公环境或者办公氛围还是很重要的，住宅就相对来说说没有那么正式，严肃，出行方面也不太方便。

出租回报率高。

相对于住宅来说，同等面积，同等地段，公寓的出租价格更高。毕竟公寓的租金是按照面积来计算，而住宅是按照户型来计算的。具体高多少那就得根据具体的楼盘来具体分析。即使是相同的出租价格，相对于不同的房子总价来说，公寓的出租回报率还是会更高一些。比如杨家湾地铁口，保利华都一室一厅的价格均价在2200元/月上下。对面的永利国际公寓均价则在2500元/月上下。不排除有相同价格的房源，但是永利国际大厦房屋总价在50-80万左右，而保利华都房屋总价在130万左右。当然，不同地方或者别的楼盘会有差异，但应该差别不会太大。

还贷压力小。

毕竟公寓的总价低，贷款金额小，所以相对住宅来说，还款压力会小很多。这个本应该放在总价和首付那一条讲的，但是想了一下，还是单独拿出来说一下。当租金到达一定程度的时候，公寓可能达到以租养贷甚至超过贷款的状态，当然这只是一种理想状态，但是相对于住宅来讲，住宅的租金想要抵消房贷，难度还是比较大的。毕竟现在4环外的月供都要到3000 上下了，3环左右的月供基本上都往5000 去靠了，但郊区的租金，你懂的。而且公寓的贷款年限短，不像住宅一般都是30年左右，8-10年以后，所有的收益就都是自己的，房子也不再属于银行。

Emmmmmmmmmmm...优缺点大概就这些吧，如果还有别的，欢迎大家补充。

接下来我再来讲讲经纪人眼中的公寓。

首先谈论一下什么样的客户会买公寓？

从我自己还有同行接触的客户群体来看，买公寓的客户有以下几种。

第一种，被限购。 没有户口，没有社保，没有购房资格，或者购买住宅的数量上限，无法购买住宅的人。这种情况是没办法，只能选择非住宅项目，或自住或投资。非住宅项目里，对于大部分人接触的更多的或者说更熟悉的还是公寓项目，所以，这类人一般都会优先考虑公寓。

第二种，首付预算低，又想要好地段的人（比如我自己）。 一般情况下，我们都会建议客户，在有购房资格的情况下，优先选择住宅。但是很多客户因为预算问题，好地段买不起，偏远地段看不上，退而求其次就会考虑公寓。当然地段方面那就是个人需求问题，我们不做评判，事实也说明了，公寓的地段相对来说还是比较靠谱的。

第三种，创业的人。 与其给人打工，不如自己做房东，这是这类人的购房心态。因为大部分公寓的月供的确不高，租金跟月供差不多，还能自己注册公司，当办公地点，一举两得。比如说光谷ONE39，当时的首付在20万左右，月供2300-2500元/月左右，目前的租金也是2000元/月左右。有人说我缺的不是那两三百块的差价，而是那20万。但是对于这类人来说，他们缺的不是这20万，缺的是一个稳定的工作地点，良好的办公环境和自己当家做主的魄力。

第四种，公司选址，尤其是酒店类公司。 公寓的户型小，户数多，总价低，地段好尤其受到酒店类公司的喜爱，很多公寓出租的主要客源也是酒店类公司。当然，办公的公司也不在少数。公寓的租金也好，户型也好，总价也好，对于这类公司来说，成本会低很多，而且好的位置对于他们来说也保证了入住率，比较稳定。

第五种， 给父母买养老房的人。 这个群体以前不多，但是随着住宅价格的水涨船高，购买难度的日益增加，这类人的数量也在慢慢增长。公寓虽然说居住环境跟住宅没得比，但是对于老人来说，除开身体条件不允许的情况下，两个老人住一间公寓，尤其是有天然气的公寓，那还是绰绰有余的。大部分家庭也能负担的起月供和生活开支，对于想就近照顾父母，或者想让父母帮忙照顾孩子，但又不方便住在一起的家庭，也是一个不错的选择。

第六种，买房过渡。 越来越多的工薪阶层，尤其是女士，对公寓情有独钟。不为了增值，纯粹是为了在工作的地方有一个落脚点，有一个自己的家。并不是要多大，够用就好。有人可能会说买公寓就是浪费，但是对于一个长期漂泊的人来说，有一个落脚点是一件多幸福的事情。

说了那么多铺垫，那么，公寓到底能不能买呢？！

首先如果你有购房资格并且你买房的首要目的是自住，不管是限购区域也好不限购区域也好，建议优先选择住宅。

不论是从居住的舒适性来说，还是从升值空间来看，住宅的优势是公寓所无法比拟的，当然这里指的是相同地段的项目，不同地段，我们要有不同的角度分析。

如果你没有购房资格，或者你的首付不支持你在理想的地方买到你理想的房源，公寓不失为一种好的选择。

自住首先考虑的是舒适性，另一点就是便利性。同等首付，买在偏远的不限购区域和繁华的核心区域两种感受也是完全不同的。毕竟公寓项目，一般情况下，配套更成熟，地段更核心，交通更便利。

关于大家关心的居住成本和交易的税费，这里可以给大家算一下账。

民用水电分别是 2.32元/吨 ，0.573元/度（实施阶梯电费后，平均电费在0.8元/度，这是我自己家的情况，我是正经年轻人，冰箱空调洗衣机电视热水器啥的都是正常用的，不懂的省得那种）。

商业水电分别是，4.5元/吨，1.13元/度（不同楼盘稍有差别）。我自己一个月平均电费在200左右，水费在20块钱左右。用电高峰期夏天冬天电费在400左右。我自己租的房子是个小两房，公寓一般是一房，水电费翻倍一年多出来的成本按照用电高峰期六个月400*6=2400，平常200*6=1200 来算多出来3600元，水费 20*12=240。

看起来多了很多是不是？但其实真正住进去就知道，只要不是你的楼盘不是那种个别的天价水电楼盘，只要你不是滥用水电，实际上根本用不了那么多水电，毕竟你就一个人最多两个人，毕竟你也就晚上回去睡睡觉，打打游戏，刷刷手机，或者加班也行，做饭估计也不会太多。所以实际上，生活成本并不会高出住宅太多，顶多是一个月少聚一次餐的钱。

而交易税费，如果是同等价位的住宅和公寓，那自然不用说，住宅会优惠很多。

住宅的税费是根据房东持有房产的多少、不动产权证的办理年限和客户是购买的第几套房产有关系的。具体的数值就不列了，很多文章都有详细的介绍，我就大概举个例子。

如果公寓和住宅相同面积，相同价格，同一个客户和房东交易，在不动产权证不满两年的情况下，公寓交易所需要的税费比住宅高百分之10-12不等。若不动产权证满两年或者满五年并且是房东唯一住房，则高出百分之15-17不等。

但现实情况是，同等区域下，住宅的价格比公寓会高出很多，面积也要更大。就拿上面白沙洲龙湖三千城举例，住宅价格16800元/㎡，公寓11500元/㎡。

按照最小面积来算，住宅110平，公寓我们取户型最多的42平。住宅总价184.8万，首付三成55.44万，月供7500元左右。

公寓总价48.3万，首付五成24.15万，月供2650元左右。

税费按照满税来算，住宅的交易税费为184.8万*7.8%（具体怎么来的我就不详细写了，大家可以自行查阅一下）=14.4万左右，

公寓的交易税费为48.3万*18%=8.7万左右。

而作为二手房客户入手这两套房等首付分别为55.44万 14.4万=69.84万，24.15万 8.7万=32.85万。

（大概的估算）

就数据来看，公寓的税费的确很高，但是从另一方面来看，公寓的入手难度确实也降低了一半，月供则少了三分之二。

有人会说，这住宅是110平的，公寓才42平，你这没法比。如果说同一小区有42平的住宅和公寓，并且我能买住宅的情况下，谁还会买公寓是不是？

现实就是，小户型住宅已经越来越少，尤其是核心地段，住宅的起步面积已经在100平左右，我不是不想买小户型住宅，而是我没得买。

下面再说说投资。

还是那句话，如果有购房资格并且能买住宅的情况下优先考虑住宅。我们重点说说没有购房资格的情况。

首先说升值空间。

平层公寓涨幅可能只有住宅的30%，loft公寓涨幅估计也只能涨到住宅的50%。但是从入手难度的角度，一套住宅的首付，最少可以买两套公寓。虽然数量不一定能抹平涨幅的差距，但是相差也不会太多吧。

其次说出租。

租金是公寓投资收益最主要的来源。同等面积同等地段，公寓的租金普遍比住宅的价格更高，这一点大家可以参考各大租房平台数据。这一点不是特例，而是绝大多数地区都是这样，就租金收益来说，公寓的收益更高。毕竟住宅是按照户型来计算，公寓一般是按照面积来计算。说到出租，不得不提到上述缺点中的空置率问题。有很多会说，公寓的空置率高，很多房源租不出去。那这里我们就得提到另一个问题，地段。某房产大佬曾经说过一句话，购买房产考虑的问题只有两个字，地段，地段，还是地段。空置率高，绝大部分的原因是选择了错误的地段。好地段的公寓根本不愁租，反而是偏远地段或者不便利区域的住宅空置率会更高，这个建议大家去小区周边的中介公司去咨询，他们会给你最专业，最准确的解答。

最后说一下大家最关心的出售的问题。

公寓的出手难度的确比住宅高，毕竟公寓项目众多，并且后期税费高的吓人，害怕找不到接盘的人。但是如果地段选对了，这个反而没有想象的那么难。只是说着急变现的话，没有住宅来的那么容易。就拿光谷来说，我本人在光谷工作了4年时间，手里也只有20来万的首付，熟悉光谷的朋友都知道，20万首付在光谷想买个一居室都难如登天，但是如果是公寓的话，咬咬牙还是有不少楼盘可以考虑。很多像我一样，手上没几个钱，但是又想在工作区域内选择一个稍微好点的楼盘，也会考虑公寓项目。我身边买二手公寓的朋友，同行业不在少数，毕竟即使加上税费，所花费的钱远远低于住宅，当然我们考虑的就不是价值的问题了，而是能不能买到一套属于自己的房子，告别被房东支配的恐惧，远离搬家的烦恼。

好了，说了那么多，也不知道我有没有说清楚这个问题。

就我自己来看，公寓能买，尤其是被预算压的没有太好的选择的时候，但是一定要谨慎挑选，选择一个好的地段，好的楼盘，自住方便，投资收益又有保障的公寓，不一定比住宅差很多。当然，能买住宅就买住宅，在住宅不能满足你的需求的时候，公寓也不失为一个好的选择。毕竟，房住不炒，买房最重要的一点还是要跟自己的需求相匹配，只要是自己满意的，不管是住宅也好，公寓也罢，那就是最好的选择。

青山不改，绿水长流，我是你们的房产小助手，呱哥，我们下篇文章见。