「借款人风险」商业银行个人住房贷款面临信用风险的主要体现
今天，山东创新网分享「借款人风险」商业银行个人住房贷款面临信用风险的主要体现。
【内容摘要】当前我国多数商业银行不断进行信贷业务的结构调整，积极实施零售战略发展规划，已将发展个人信贷业务作为摆脱资本约束，增强盈利能力、实现可持续发展的重要措施。个人住房贷款是个人信贷业务的主要产品之一，具有期限长，风险点多、较隐蔽的特点。美国次贷危机的教训警示我们如果不超前认识到房贷风险、房地产泡沫破灭对金融体系的严重冲击，房贷风险上升将演变为当前我国银行业面临的最大风险。因此对风险的有效识别并分析其成因为下一步有针对性的制定风险防范措施具有十分重要的意义。
【关键词】住房贷款 信用风险 体现
近年来房地产成了人们热议的焦点，不仅是由于中国老百姓“安家立业”中 “安家”的需要，更重要的是国家的经济运行越来越受到房地产业的影响。中国人民银行《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，年末个人购房贷款余额 8.1 万亿元，同比增长 13.5%，增速比上季度末高 0.9 个百分点；全年增加9610 亿元，同比多增 23 亿元。而从2003年18号文开始，中央对房地产调控已经经过十年的风雨历程。房地产市场对中国经济的发展带来机遇的同时又隐藏着较大的风险，充分认识这部分风险将更容易理解国家的调控政策，使我国个人住房贷款持续良性发展。
虽然，住房贷款违约风险的最终暴露是以个人的提前偿付、逾期违约以及终止偿付为表现形式。但它的存在，除了个人的原因外，和住房开发商及住房贷款提供者都有关。住房贷款违约风险在三者身上分别都有体现。
一、在借款人身上的体现
（一）还款能力不足的风险。购房人的还款能力是按期偿还银行贷款的关键因素，但从我国目前的情况看，准确预测借款者的还款能力尚存在一定困难。其原因在于：首先，银行发放个人住房抵押贷款时是以借款人当期收入状况测算其还款能力并以此审定贷款发放额度。而个人住房抵押贷款的还款期间最长可达30年之久，随着社会经济不断发展变化，借款人因下岗、失业、投资、投机失利等原因造成经济收入下降，以及借款人及其家庭出现重大病故、遭遇灾害或其他意外事故需要相应增加其他支出的情形，这将必然影响借款人的还款能力。其次，为了争夺客户资源各商业银行降低了住房抵押贷款的准入门槛，放松了对借款人借款信息真实性的审查与信用等级评定，造成借款人素质的良莠不齐，为商业银行信贷资产安全性埋下了隐患；此外，目前我国个人收入制度不透明，个人信用制度不健全，社会诚信水平低，尚未建立个人财产登记制度与个人税收登记制度，使得银行不能对借款人的资产与负债状况准确了解，不能作出正确的信贷决策。
（二）诚信缺失的风险。诚信风险指由于借款人缺乏信用观念和法律意识，造成的恶意欠款风险。借款人为了取得银行贷款，有意提供与实际情况不符的虚假资料，而其实际还款能力不强或根本无法偿还，或是借款人因所购房屋的质量等方面与开发商发生的买卖纠纷，也往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务，造成银行贷款风险。当前我国尚未建立科学有效的个人信用评价体制和信息共享平台，无法客观、准确地对个人信用情况调查和审定，导致借款人的信用风险难以准确判断。
（三）投机的风险。现阶段我市房价上涨过快，居民对于住房的需求有增无减，这使得我市的住房价格一直持续保持高位运行。由于房地产市场的供不应求，一些购房人预期房屋价格继续上涨，基于投资需求购买房屋，一旦房地产市场出现投机过度，带动房屋价格持续上涨时，必将导致供求失衡，催生房地产泡沫，而如果银行向房地产投机者发放住房贷款，当房地产泡沫破灭时商业银行将承担巨大的金融风险。如果控制不力，就有引发金融动荡的可能，美国次贷危机就是这一现象的真实反映。
二、在开发商身上的体现
（一）开发商的信用风险。在商业银行争夺个人住房贷款市场份额的过程中，银行一般是要求开发商承担从放款到办好抵押这一段时期内的阶段性担保，如果开发商信用较差，在借款人产生违约风险后，不履行担保义务，将对银行的贷款产生重大风险。
（二）房屋延期交付和质量风险。由于个人住房贷款的抵押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋还未交到抵押人手中，他可以保证按期归还贷款本息。但是房地产开发商延期交付房产和交付后出现了房屋质量问题，购房人与开发商发生矛盾并久拖未决时，往往会造成借款人拒绝归还贷款本息，使预期的还本付息资金不能按期收回。如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会低于所剩的贷款本息，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。
（三）“假按揭”风险。“假按揭”风险的爆发，往往是集中、突然的，给银行个人住房贷款的资产质量造成巨大危害。开发商通常在两种情况下，会实行假按揭。一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”。而此时如果开发商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式，套取银行贷款。等到房价上涨后，卖出房屋再还款。二是房地产市场不景气的时候。此时开发商房屋销售不畅，无法及时回笼资金，开发商也会采取上述的方式，套取银行信贷资金。在实际的情况中，第二种“假按揭”比第一种要更加普遍，给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假按揭”方式是提高按揭成数。一些房产商因其开发资金不足，勾结借款人故意提高房价达到提高按揭成数目的。例如，80万的住房，70％的按揭成数，银行只需提供56万，而现在将房价虚构为114.3万，银行提供了80万，实际上相当于银行提供了零首付贷款。银行利用按揭成数来控制借款人风险希望落空，导致风险扩大。
三、在贷款人身上的体现
在个人住房贷款的整个过程中，商业银行的业务处理环节上不同程度存在的风险，将导致银行贷款产生损失。
（一）贷前调查不到位。由于一些银行信贷工作人员责任心不强，对房地产公司的经营和项目运作情况和借款人资料调查不细致，把关不严，或者对房地产经营和运作缺乏了解，自身综合业务素质不高，对借款人不能做出客观合理的评价，给贷款造成后患。
（二）贷时审查不严格。由于对贷款投放和规模指标过度关注，忽视了对贷款项目进行严格仔细的审查，给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系，主观人为判断成份较大，贷款审查注重抵押，不注重借款人还款能力。总经理(行长)权利过大，缺乏监督，对审批人的判断可施加影响，使关系贷款大行其道。
（三）贷后检查不及时。由于信贷人员缺乏责任心，使得对贷后管理和检查流于形式，未能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施，化解和处置贷款风险。另外，由于客户分布较广，贷后管理成本较大，信贷人员缺乏上门了解调查情况的积极性，只有待贷款逾期时，即贷款出现风险时才上门催款。
个人住房贷款的信用风险在交易关联方均有体现，在业务处理的各环节都存在，充分识别并根据其成因制定相应的防范措施，将能更有利于风险防控，有利于个人贷款业务的健康快速发展。
（庞太新，山东省肥城市人，1973年出生。现工作于中国建设银行山东省分行，经济师。研究方向为个人类贷款及房地产市场。）
