以债转股Wework卖身软银 国内联合办公破局之路在何方

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在Wework的全球总部有一张巨幅画像，作为这家共享办公明星企业的创始人，亚当·诺依曼通过海上冲浪的画像传递出企业踏水而行的冒险者姿态。虽然画中的海面出奇得平静，然而现实中的“海”一旦翻涌起来，吞噬力却让人猝不及防。

2019年8月，Wework雄心勃勃地公开了上市招股书，万万没想到的是，却由此推到了第一张多米诺骨牌，自此以后，其估值从“腰斩”再到“膝斩”，最终被评为垃圾股别，被迫中止上市计划，CEO更是在各方炮轰中黯然下台……最终以债转股，正式卖身软银。曾经的风光，就这样荡然无存。

随着Wework的折戟，再加上年初同为一级梯队的氪空间资金链断裂的传闻、金地旗下ibase转卖，优客工场与方糖小镇分手，以及最近的SOHO3Q出让11座空间的消息，联办行业的洗牌无疑又一次加快了速度，而外界的种种疑虑也不免会扩散到整个行业。

联合办公到底是不是伪需求？

决定一个行业存在价值的，一定是需求。作为地产增量转型的热点，共享经济的先行者，新时代工作方式的代表，共享办公从诞生之初就裹挟着业界的质疑。

在这风口浪尖上，全球企业增长咨询公司沙利文发布了《中国联合办公行业研究报告》。

报告指出，传统的商业办公室租赁市场并不灵活，存在着巨大的刚性，除了不能满足企业的灵活办公需求之外，空置现象也不能彻底解决。联合办公商业模式针对性地改善了商业办公室租赁市场的灵活度。此外，联合办公的商业模式有着明确的市场基础和需求基础，由此看来，其对市场的价值和意义非常明确。

“空间即服务”是不是伪口号？

撕去Wework自我包装的“科技公司”、“互联网公司”的外衣，联合办公本质上还是和酒店行业一样，属于空间租赁类的服务行业。而在这个存量地产的时代，空间 服务 运营的精细运营能力才是联合办公品牌拉开距离的关键。

比如中骏集团旗下的FUNWORK，结合各空间的特色，灵活划分共享区域、独立办公区和传统办公区，并根据用户的角色不同，划分六个实际场景，分别对应活力、环保、智能、关怀、乐活、港湾的价值需求：对于创业阶段公司提供工商注册工商、人力资源、法律服务、知识产权等额外增值服务；对于扩张期公司提供多种社会资源、展会平台的支持；对于大型企业则可提供大客户定制服务。

空间有服务，但也不仅仅是服务，只有将场景化表达深入人心，回归办公者的真实需求，才能使空间真正服务。

联办的第二盈利模式？

短期来看，联合办公的利润实际上非常小，并且容易受到经济环境的影响，因此只能在“刀尖上起舞”，以精细化运营获得盈利，所以目前联办市场上，真正盈利的联合办公寥寥无几。

然而，并不能简单粗暴地将联合办公归为“二房东”的模式，相反，wework以及目前国内的头部联合办公在联合办公的数字化和社群化方面进行了许多有益的探索，同时，其在吸纳人流、物业资产增值方面所发挥的作用亦不能忽略。在第一盈利模式不赚钱的情况下，第二盈利模式其实才是决定了行业的前景和潜力。

目前，国内的联合办公们也一直在针对第二盈利模式做出积极的探索，比如优客工场专注于管理输出的子公司“大然凌”、氪空间与产业园区、开发商之间的的“战略联盟”，以及FUNWORK从选址到装修再到运营的一站式办公解决方案等等，都是各自利用自身优势积极探索的典型。

道路曲折 前途光明

高歌时我们只关注到声音大的人，安静时我们才知道谁嗓音细腻。联办市场处在风暴眼中，不是第一次，很可能也不是最后一次。正如每一场风暴都会带走河畔松散的泥土，潮水退去之后，才能看到金沙的光芒理性。从快速扩张到效率增长，我们有理由相信，联办市场未来的路漫漫，但仍然光明。

（编辑 黄力）