小区为什么一定要有物业公司呢「小区必须得有物业吗」

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在近些年来的新闻里，业主与物业发生矛盾的比比皆是。

既然不能保证一定碰到负责的物业，那么可不可以干脆不要物业公司了？

离开物业公司之后，小区有办法实现自主管理吗？

2006 年前后，北京曾经有一个著名的官司，是小区对物业的维权诉讼。

小区名叫「美丽园」，对业主维权这个「小」圈子来说，美丽园这三个字如雷贯耳。

可以说，美丽园就是业主维权界的明星。

大家先看几张图片（图片来源于图片水印）：

今天，美丽园小区已经风平浪静，房价一度高达 10 万每平米。

今天你搜美丽园，它不过是和其他小区一样平凡，首页全部是各大中介、房地产门户网站的链接。

而当年，美丽园无人不知，无人不晓，一是因为他的物业官司，二是因为物业公司撤离小区。

美丽园是 2000 年的楼盘，2002 年成立了业委会。

第一届业委会一上台，就对物业费产生了质疑。

当时的物业费是一平米 2.72 元。

业主们的诉求是：物业费收贵了。

小区业主们发现两条实锤：

物业费中的水泵费并非按照实际使用的 1 组 2 台变频水泵收费，而是按照原规划中 30 组 60 台的高压水泵来收费；

电梯的维护与运行费，也是按照规划中的 118 部来收费，而实际运行的电梯仅有 111 部。

2005 年，美丽园小区的业主委员会把物业公司告到了海淀法院。

经过审理，海淀法院驳回了业主的诉讼请求。

业委会又上诉到中院，北京市第一中级人民法院于 2005 年年底二审判决业委会胜诉。

根据该判决，美丽园小区的物业费单价由 2.72 元/月/平方米降为 1.58 元；

法院还判令鸿铭物业向业主归还 3 年的电梯广告费收益 18 万元，及 3533.76 元的公厕用房供暖费及物业费。

2006 年，不服判决的物业公司申请再审。

并向法院提交了北京市价格认证中心作出的《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》；

以及委托法学专家针对本案作出的《北京市海淀区美丽园小区业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司物业管理纠纷案专家论证意见书》。

一中院下达了中止原判决的裁定，准备再审。

2006 年 8 月，这场旷日持久的官司，业委会取得了阶段性的胜利。

法院经过长达 4 个多小时的庭审调查后认为，再审中双方争议的焦点仍是有关营业税、电梯和水泵费用及电梯广告费等问题，并当庭进行了宣判。

针对鸿铭物业提出，除了向产权人收取 5% 的营业税后还应加收 0.5% 的教育和城建附加税一说；

法院认为并无依据，故判决鸿铭物业仍应按原判决只能向产权人收取 5% 的营业税；

同时认为，二审对美丽园小区电梯维保费、电梯运行费及水泵费的判决并无不当，维持原判。

这就意味着美丽园小区每月每平米收取的物业费单价由物业公司坚持的 2.72 元还原为 1.58 元，效力涵盖 2003 至 2005 年，涉及金额约 860 万元。

此外，法院还对美丽园业委会主张鸿铭物业应返还电梯广告收益费 18 万元一事也给予了支持。

这场官司之所以打赢，最重要的原因据说在于业委会申请对美丽园小区物业的物业费进行了评估，评估结果对业委会十分有利。

今天大部分小区，如果严格进行评估，物业费收费都普遍高于物业公司提供的服务。

业主们认为物业服务货不对板，一般是采用消极对抗，拒交物业费，甚至用脚投票，卖房走人。

成立业委会难度高，风险大，过程曲折，客观上阻止了大部分的平等对话渠道。

宏观来看，当今中国社会，物业坑业主，比银行坑客户、电信坑客户要更霸道。

因为大部分换个运营商、换个银行很容易，换个物业公司实在是很难很难，物业是有充分的法律优势的。

按理说，一审、二审，判决就生效了，业主赢了。

后面再审也驳回了，业主完全胜利，为什么我说是阶段性胜利呢？

美丽园之所以是美丽园，还因为之后发生了一件更令人瞠目结舌的事情——物业公司，撤了。

2006 年 9 月，业委会对物业公司胜诉刚过了没多久，一夜之间，小区的上千户业主突然发现小区水、电全停，电梯全部停运，小区没有一个保安，物业办公室人去楼空。

物业公司在每个楼道都贴了告示：

大意是说，由于官司败诉，法院判决的物业费太低，物业公司决定放弃对小区进行管理，撤离小区。

物业公司的撤出给业主的生活带来极大的不便，这个时候安保、垃圾清运都是小事，水、电、电梯可是大麻烦。

没有电梯，高层业主只能爬楼回家，这对于广大业主来说，业委会打赢官司减免的那点物业费真是微乎其微。

在危机面前，业主们很快分成了两派，一派支持业委会，一派反对业委会，这里面包括很多在诉讼时支持业委会的业主。

反对派把打官司的业委会称作「奸委会」「业伪会」。

而业委会则焦头烂额，一方面要赶紧找到新的物业公司，恢复小区秩序，水电电梯，另一方面还要面对反对派的攻击。

小区开始不断地发生冲突，包括反对派的业主开车撞支持派的业主。

业主们为了表明立场，用在家挂旗的方式来表达自己的立场。

有一个事件可以从侧面证明当时小区业主的立场：

业委会就两个问题发动小区业主进行了投票，一是罢免业委会全体成员，二是正式选聘的物业公司以招投标方式产生。

最终的投票结果：

「罢免业委会现任全体委员」议题，467 票赞成，621 票反对，5 票弃权；

「续聘鸿铭物业」议题，474 票赞成，609 票反对，7 票弃权；

「正式选聘的物业公司以招投标方式产生」议题，613 票赞成，474 票反对，3 票弃权。

本文开头的两张图片都是发生在那个时间，第一张图片是反对派领袖正在说服业主，第二张图片是当时的业委会出面解释工作。

当时在整个业委会圈子，包括法院、政府、物业公司、业主维权领袖、律师、专家都在关注这个案子。

大家都非常担心形成一种先例，就是物业公司可以随时随地用脚投票的方式，来抗拒、威胁整个社会法制体系，变成连政府、法院都管不了的一股力量。

在巨大的压力下，政府部门不得不出面对小区提供帮助，以求尽快恢复秩序。

同时对于物业公司擅自撤离的问题予以严惩。

2007 年 3 月，北京市住建委发布了《关于北京鸿铭物业管理有限公司违规行为处理决定的通报》，对物业公司处以停业整顿 18 个月的处罚。

一、停止该公司的物业管理资质（京物企资二［ 2003 ］017 号），限其自处理决定发布之日起的 18 个月内进行整顿；

整顿期间，该公司不得参与本市物业管理项目的投标。

二、将该公司的上述违规行为及处理决定记入物业管理企业信用信息警示系统。

三、该公司应当按照物业服务合同的约定和相关规定继续做好在管其他物业管理项目的管理服务工作。

在短暂的混乱之后，小区逐渐开始逐渐恢复秩序。

因为我考虑到美丽园令人尊敬的业主们并没有授权我公开的用他们的生活来致敬，感觉也不应该说太多，所以我就用简单的总结一下后来发生的事情。

业委会选聘了新的物业公司，在过去的十年里，美丽园召开了十多次业主大会（大部分小区一次都开不起来）。

业委会又开始带领业主对开发商的另外一个关联公司热力公司维权，以求恢复开发商承诺的 24 小时热水以及解决供暖问题。

小区的房价一度突破了 10 万。

当年维权的核心力量尽管承受了极多的非议，今天依然在为整个小区孜孜不倦地提供服务。

我原本只是神往这个案子，看到本题之后突然想把这个案子搬运给各位。

因为作为一个 2006 年的案子，绝大多数人都不了解它，但是它又确实和你我的生活息息相关。

但是同时，我也感受到自己的功力不足，我很难写好这个案子。

下笔时心里一团乱麻，总担心把案子写的让知友们灰心丧气不敢再碰触物业，而这个案子实际上的影响力正好相反。

在过去的十年间，美丽园的业主们相当于在众多小区中树立了一座灯塔。

回到本题，小区为什么要有物业？

小区必须要有物业公司，全世界都是如此，不管是中国还是美国，香港还是澳门，只要有小区就要有物业。

家家自扫门前雪，那小区的垃圾谁倒？家家都有防盗门，那小区的大门谁看？

但是物业公司这个管家，对业主来说，是请神容易送神难。

在很长的历史时期，我们国家处在计划经济时代，不少小区的物业实际上是政府（各单位）负责。

一旦进入商品房的时代，物业公司已经是千家万户的标配，和电信、联通、淘宝、微信一样，几乎人人都有。

物业又和其他几家垄断性企业有显著的不同，他不是一对一服务，而是一对多服务。

你对联通不满意，你可以换移动，你对微信支付不满意，你可以用支付宝。

但是如果你对小区物业不满意，对不起，你一个人的意见不重要，你必须让 50% 以上的客户支持你才行！

要不然你就得卖房。

当然，离开了这个小区，出了坑，去那个小区可能又入坑。

相反，物业辞退你就很容易，不需要征得半数业主的同意，领导一句话，大伙抬起屁股就走了。

美丽园案件某种意义上促进了社会进步，尽管我们今天无法统计后来政府行政处罚的威慑力，尽管今天依然有小区被物业公司撤离。

但是到目前为止并没有发生当年很多专家担心的物业公司大规模复制本案物业公司撤离的这个方案，可能就是有政府行政处罚的威慑力影响。

小区不能没有物业公司，但是小区更不能没有业委会。

因为没有业委会，命运就不掌握在业主手里。

而如果有一个很好的业委会，有一群很好的业主，即便没有物业公司，也无所谓！