冯仑:想明白这三件事 就理解那些城市建设大师了吗「冯仑人生三件事」
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封面图|《天空之城》剧照
前一阵，冯叔接受「亚布力内参」章伟升老师的专访，围绕「企业家在城市发展、社会进步中扮演的角色与作用」这一话题，谈了自己的看法。今天，我们把专访内容分享给大家。
01
张謇、卢作孚、荣氏兄弟的启示
问：你1990年代就下海创业了，之后这些年对中国企业家有很多观察，改革开放这四十多年里，企业家在中国城市发展进程中扮演了何种角色？
冯叔：有两类企业家对城市发展的作用比较明显。一类是在某座城市建立起优势产业的企业家，最终改变了城市经济结构、就业结构、消费形态和精神气质。最典型的是马云让杭州成为电商之都，阿里巴巴每年会新进一部分人，也会出走一部分人，但出走的人，也都围绕在电商这个点创业。因此周边出现了一大堆电商创业公司，逐渐又丰富了阿里巴巴生态。
企业与城市相伴相生，大企业塑造一座城市的故事有很多，国外也一样。在美国印第安纳州边上，有一家特别有名的医院叫梅奥，当地70%以上的人在这家医院工作，20%的人在IBM。一个当地人跟我说，如果这两家企业不在，这座城市就死了。
问：还有一类企业家是什么？
冯叔：还有一类叫做城市的化妆师、美容师，或是天际线描绘者，是指我们房地产商。城市的物理空间、地标性建筑、基础设施配套等，往往都和我们有关。
从中国过去四十多年发展看，这两类企业家如果完美地在一个城市出现，这个城市就好了，比如深圳既有很多大企业，又有全球最大的住宅公司万科，当然招商局集团、华润置地也不错。未来城市要发展，需要这两类企业和企业家。
问：有没有一些超越空间和时间的故事？比如张謇当年以南通为「理想国」，探索中国现代化道路。美第奇家族在佛罗伦萨，推动了文艺复兴。中国改革开放以后有这类故事吗？
冯叔：没有，改革开放后中国企业家相对比较弱小，这种故事不太容易出现。
问：张謇那一代呢？
冯叔：张謇那一代在「东南互保」运动中表现出来的地方力量，其实很强大。张謇与上海官绅走动频繁，和洋人也有生意往来。同时，张謇和满清朝廷又有特殊关系——他的老师翁同龢当过同治、光绪两代帝师。
张謇身份的特殊性加上正好遇上清末「睁眼看世界」——近代中国第一次「改革开放」，南通离当时「改革开放」最前沿上海很近，他有机会吸收西方思想，一方面在中国倡导新学，另一方面做城市公益项目，规划南通新城。
张謇铜像
卢作孚也在重庆北碚建设新城，也是请西方人主持设计，因为现代城市是西方工业革命后出现的，而中国传统上只有「城」（护城河、城墙），没有「市」（现代商业和经济）。
北碚新城建得比南通新城晚，因此规划得更好，但不管怎么样，这些企业家都有很强的社会抱负。
问：为什么张謇那一代建设的新城能成为历史典范？
冯叔：首先，企业家得有规划自主权。卢作孚在北碚新城规划、项目审批上有很强的影响力和话事权，张謇当时能拿这么大面积的土地自主规划，这在今天是不可想象的。其次，必须有灵活开放的商业经济机构，否则光有规划也无法支撑起一座城市的活力。
从全球看，建立超前的新城无非两种模式：政府主导、民间主导。目前看，民间主导的新城做得最好，比如日本柏叶新城，是三井不动产规划的，现在有一平方多公里，还设计了新的能源系统，但你别忘了，他的土地是自有的，贷款年利息不到1%，没有人催他，可以慢慢建。丰田也在富士山脚下建汽车新城，大约有一千多亩土地，也是企业和市场主导，政府不会天天催。
问：当年荣氏兄弟有一份对无锡发展规划的设想，今天来看仍然很有价值。民国那代企业家对公共空间建设、城市发展的精神遗产，对今天有什么启发？
冯叔：所有城市规划要遵从科学规律，要考虑到未来的增长因素。无论在民国还是现在，在中国还是外国，这都是一套科学，不能乱来。现在中国城市里，做错了的建筑远远比做对的建筑多，赔钱的空间远远比赚钱的空间多。
问：原因是什么？
冯叔：就是不按规律来。举一个小例子，机场航站楼多大合适？首都机场T3我认为就不合适，为什么？大屋顶、大空间，四处漏风，夏天要制冷，冬天得供暖，能耗太高。
国外大建筑都是「大盒子」里套「小盒子」。「大盒子」只是一个外壳，套在外面美观，内部结构由很多「小盒子」组成，能源系统可以单独控制，而且小空间使得人与人之间有亲近感。首都机场T3有啥亲近感？那么大，一进去要走半天，远不如小小的T1亲切。
这些空间规划如果让企业家参与，我们一定会告诉他们，空间如何规划是合理的。
02
在中国能做好这件事的，不超过200人
问：如何辨别空间是否合理？
冯叔：第一是安全。人类直立行走以后，为了散热，身上的毛慢慢就退了，但裸露的皮肤在野外容易受伤，所以要盖房子，从自然空间转到人造空间，相当于用一个壳保护自己。
第二是便利和舒适。如果生活在屋子里反而不如野外方便和舒适，那为什么要在屋子里呢？
第三要考虑成本与收益，太贵了不行。现在做错的建筑，最主要原因是这三条标准总有一条没做到。
问：改革开放后，中国企业家没有更大程度参与到城市规划中，原因在哪？
冯叔：前几十年，政府不懂，我们也不懂，大家都不知道该怎么做。最近十年、二十年，我们知道该怎么做了，但管制比以前复杂。另外还有一些法律和土地制度问题没有解决。
问：那现在城市建设新城之后，如何解决后续经济活力的问题？
冯叔：最常见的方法是建一大片产业园，然后招商引资。但你知道招商引资有多难吗？一个万平米产业园，一年能招满就算了不起，这还不算中途退租的。我们自己有小面积的产业园在招商，远比想象的困难。政府建那么大的产业园，可不就更困难吗？
问：你的产业园，是指大健康不动产运营？
冯叔：我们现在围绕医疗健康领域拿困境资产或垃圾资产，对那些盖错的、空着的房子，重新改造、招商和运营，相当于是一个好厨师，能将一堆配错的食材做出一道好菜。反之，没有一个好厨师，哪怕食材再好，也做不出好菜。
问：所以你现在做的事，是让那些做错了的、赔钱的建筑如何回到正轨、重新赚钱？
冯叔：对。这个工作难度摆在那儿，我老说在中国真正有能力做好的也就2000人。
问：怎么说？
冯叔：你知道一个城市综合体有多少种功能吗？1895年，世界第一座百米高楼诞生在芝加哥，当时只有一个功能——写字楼。现在，一个综合体最多有30多个功能和业态，这么复杂的项目需要靠时间沉淀经验，没有从业15年、20年以上，手艺是不够的，更没有办法管理好困境资产或垃圾资产，好比一个只会炸油条的厨子做不了满汉全席。
问：2000人是怎么算出来的？
冯叔：只有主业是房地产的上市企业高管才能做好，一个企业算5个人，中国差不多就是2000人。国内和国外的困境资产、垃圾资产，甚至超高建筑都能管理好的，不超过200人。
问：在中国，还是在全球？
冯叔：在中国。比如给你一栋500米以上的楼，你会管理吗？多数人不会，因为没做过，纽约新世贸中心的高楼我们参与过，我对超高建筑研究了很长时间，知道怎么赚钱。我最近看到几个中国城市的超高建筑，老有冲动去折腾，但又有点犹豫。
03
想明白这三件事，就理解那些城市建设大师了
问：犹豫什么？
冯叔：可能跟年纪有关，这个事一沾手十年内脱不了，如果我现在40岁肯定就干了，可我现在60多岁了。而且，一座超高建筑都五六十万平米，需要多种经营方式，有时候政策也不支持。
问：能举个例子吗？
冯叔：在迪拜，建筑在800米以上的空间就是住宅产权，可以散售，而且永久产权，整体建筑的财务营收可以平衡。但是中国目前还不行，超高建筑要么全是写字楼，要么全是公寓，如果要让它们重新赚钱，我首先得跟政府谈规划，一栋建筑能审批三种房产证——住宅和公寓、酒店、写字楼。为什么横向的建筑可以发，竖起来就不行呢？50年产权的公寓和70年的住宅，有什么本质区别呢？如果政府能放开规划，我就开工了。
问：如果发不了这三种证呢？
冯叔：那我坚决不碰这种项目，因为谁做都挣不了钱。我去过60多次纽约，有三件事觉得很奇怪，刚开始还想不通，一旦想通，就理解那些城市建设的大师了。
问：哪三件事？
冯叔：第一，纽约房地产商从来不操心「没地」。后来我明白了，在他们的理解里，土地是无限的。
问：土地为什么是无限的？
冯叔：很简单，房地产商要地不是为了耕种，而是制造空间。空间哪来呢？往高处发展。只要能无限往高处发展，不就等于地是无限的吗？当然，这需要建筑技术、结构、材料、运营进步。
在泰坦尼克号时期，纽约最高楼不过二三层。到卡耐基时代，出现了钢结构建筑，从此城市进入摩天大楼时代，纽约最高的住宅现在都接近500米了，曼哈顿岛就这么大，面积没变，但人口增加了多少倍？是不是等于地变多了？因此，纽约地产商从来不操心「地」，只关心怎么能把空间往高里盖。
问：这对国内的房地产企业有很大启发。
冯叔：所以我不着急，公司到现在还活着。我不听人忽悠，不用高杠杆买地，因为我觉得地是无限的。中国人均GDP前年才达到1万美元，美国和曼哈顿岛人均GDP分别是6万美元、12万美元，人家都不着急。
中国房地产商着急拿地，是因为还太幼稚。在大人眼里，糖果是无限的，而小朋友一看糖果没了就着急。这对我来说，是一个很重要的经验。
问：第二件没想明白的事呢？
冯叔：纽约的建筑规划都是方方正正，建好之后相当长时间不拆迁。后来我发现真是太聪明了，方方正正就可以无限调整功能，外面那个「壳」不用拆，里面可以不断改，今天是写字楼，明天是酒店，后天是公寓，大后天是住宅。表面看纽约没变化，实际上变化非常大。纽约最鼓励标准化建筑，这就是智慧，城市风貌、历史天际线、人文痕迹又都留下了，而我们老在拆迁，批建筑项目的时候不注意这些事情。
问：这么一想，中国确实不少异形建筑。第三件事呢？
冯叔：纽约跟中国很不一样。按理说，二百年前的城市规划，今天肯定有很多地方需要重新改造，比如楼盖那么高，下水道肯定不够粗，能源匹配也不够。但是，纽约不会动不动就挖马路，修好之后再填上。后来我发现也有它的道理。
纽约高层建筑完全市场化，你要新建高楼，政府不可能为你的电力增容，要用电自己买，买不到就想办法在屋顶上架风力发电机或光伏，下水道不够粗就尽量用循环水，政府不当保姆，逼着你创新，解决自己的问题，最终使得纽约能够自然有机增长，这些城市发展经验都值得中国学习。
问：如果都是依靠市场自己解决，那这些城市的政府角色是什么呢？
冯叔：像哈佛大学肯尼迪政府学院，市长去那里学习公共管理，需要上三门必修课：城市规划、公共财政（你管的钱是大家的）、行政法（游戏规则）。布隆伯格我也见过很多次，他知道推动自己的城市建设理念有多少预算，边界在哪里，很多事情需要靠民间来做。
04
要管好一座城市，资源配置非常重要
问：关于城市发展，历来有两种模式之争，一是像《美国大城市的死与生》，写的是自然有机增长模式。二是人为设计和规划出来的模式。你更认可哪种？
冯叔：我更倾向于自然有机增长的，因为它节约资源，人为主观想象出来的城市，浪费了很多资源。现在中国各地都在建CBD，但有谁问过，一个CBD有多少栋楼就够了？成功的如上海陆家嘴，你知道有多少栋楼吗？我喜欢数楼，我在陆家嘴也就数出30多栋，按建筑面积算，大概50万人在那儿办公。东京经济体量比上海大，CBD的楼自然比上海多，但是我到维也纳的CBD数，只有三四栋楼。
问：就是取决于当地经济结构、经济规模？
冯叔：对呀。浦东开发了快三十年，CBD也才建了30多栋楼，平均一年一栋，这就是有机增长，不是主观想象出来的。但国内有些城市CBD，五年盖三四十栋，这不胡来吗？不按有机增长模式，而按主观意志强推的新城，多数是浪费资源。
问：对于已经做错的菜，你这位厨师怎么解决呢？
冯叔：我们有我们的办法。如果我能重新规划，可以改造建筑外墙、重新调整灯光，原有建筑能加高就加高，实在不行就推倒，把空间腾出来，最终发展成一座有吸引力的城市，现在我没有这个权力，很多地方又不允许改动，就没法了。
最简单的一个办法，是有权力的政府领导，找出有能力、经验的企业家，充分信任和授权，让他们重新规划城市，新加坡就可以。或者假定一家国企要打破体制，让某位民营企业家当董事长，他也可以重新焕发城市的活力。
问：或许国有房地产巨头可以朝着这个方向做混合所有制改革？
冯叔：应该这样做。要管好一座城市，资源配置非常重要，能够将不动产这种「死资产」活化，让经济持续增长。最笨的增长方式就是砸钱，但那是一条死路，相当于你家里要过好日子，不是靠不断生新孩子，而是把已经有的孩子教育好。
我们这些企业家有手艺，现在也不以赚钱为目的了，如果政府需要，大家需要，我们可以帮着做一些事情。很多民营企业家在某一领域都有超强能力，在市场上搏杀了这么多年，也有足够经验。但这首先需要政府主观上愿意，未来需要依靠体制改革，进一步发挥企业家的作用。
亚布力论坛可以在政府和企业家之间架一座桥梁，我们把时间和手艺免费捐给亚布力论坛，去为有需要的地方政府服务。
问：什么样的城市可能更需要这类人才和服务？
冯叔：中小城市、三四线城市。只要政府愿意授权，我们可以帮助找资源、做规划、重新设计城市景观。我们以前研究过，集中资源帮助一座小城市，能够把它规划得比欧洲还好。
问：为什么反而是小城市更愿意持开放态度？
冯叔：小城市资源少，而且它有问题需要帮助。比如人口流失严重的边境城市，一套房才3万元，它得找解决办法。大城市往往不太需要，你给健康的人看病总是很难的。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
