字节跳动搬家了「房租没到期房东换了人」

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2008年初，美国房地产开发商铁狮门来到上海，以67.5亿元的底价摘下了杨浦区新江湾城“F地块”，并创下了当时的总价“地王”纪录。

这是铁狮门首次在中国内地获得房地产开发项目，其在两年后引入上海本土国企城投控股，并在2011年开始动工，将项目命名为“尚浦领世”，为杨浦区最大的综合体。十余年过去，这个承载着各方期待的项目逐步竣工，城投控股也开始将其视作变现筹码摆上货架。

10月11日，上海联合产权交易所披露了一则股权转让信息，城投控股下属全资子公司上海城投置地（集团）有限公司(下称“上海城投置地”)拟以约21.49亿元的价格转让持有的上海高泰房地产开发有限公司（下称“高泰房地产”）36%股权，该标的即为尚浦领世项目构成部分——尚浦中心的项目公司。

根据公开信息，新江湾城“F地块”位于轨交10、20号线（尚在规划中）换乘交汇处，东西被闸殷路和淞沪路包围，北面紧邻占地33亩的生态公园及殷高路。根据划分，其又分为F1、F2 和F3三大地块，地上总建筑面积约为90万平方米。

其中F1地块为商办，规划建设时分为了4个小块，当中的F1C为尚浦汇，由三栋甲级办公楼和商业组成；F1D则是核心项目双子塔，两栋大楼分别高280米和250米；而F1A、F1B则在2021年被售予字节跳动。

2021年7月，市场有消息称，字节跳动以约78亿元的价格收购了尚浦领世项目中的F1A、F1B地块，总面积约19.5万平方米。此外，该公司还租赁了约4.2万平方米的办公空间，将区域运营中心落户于此。

剩下的F2地块为高端住宅尚浦名邸，而F3地块便是城投控股此番意欲转让的尚浦中心。后者为国际甲级标准园区办公楼，由地上10幢办公楼、地下1层车库和夹层、门卫组成，整体实测建筑面积合计约27.47万平方米，其中地上可售面积约19.77万平方米。

高泰房地产则负责尚浦中心的开发、建设和经营。信息显示，该公司成立于2010年9月，注册资本25亿元，由上海城投置地持股36%，铁狮门旗下的Springs JWNT VII Pte. Ltd.则持股64%。

截至6月末，高泰房地产净资产为24.92亿元，营收约1.84亿元，净利润4246.88万元。根据评估，上海城投置地所持有的高泰房地产36%股权对应价值约为16.77亿元。以此来看，21.49亿元的挂牌价则较评估价溢价28%左右。

溢价的原因无外乎资产的优质。截至评估基准日，尚浦中心的出租率达到98.87%，租户不乏耐克、即科金融、汉高、南极电商等大型公司，其中耐克、汉高以及字节跳动三者便租下了超78%的可租赁面积。

对于转让的原因，城投控股透露称，此举有助于确保公司收益、提高公司资金利用率，同时为未来拓展、储备、开发优质项目提供充足现金流。

这也将在一定程度上优化城投控股的债务结构。

根据交易事项，受让方在接下标的公司股权的同时亦将承继相关债权、债务。Choice数据显示，截至6月末，城投控股拥有短期借款77亿元，一年内到期的非流动负债为22.63亿元。

市场有消息称，尚浦中心的意向买家为外资企业，结合原股东不放弃优先购买权来看，不排除铁狮门下场购回该项目剩余36%股权的可能。若最终出让成功，上海大宗交易市场的信心也将得到进一步提振。

受疫情影响，上海今年第三季度的大宗交易成交总额远低于去年同期水平。

戴德梁行数据显示，第三季度上海共录得14宗、合计153亿元大宗交易，其中投资型买家的成交占比由上半年的42%提升至第三季度的79%，回归成为市场主流。同时受国际形势等因素影响，内资买家继续主导市场，在大宗交易中的占比达到71%。

从物业类型来看，三季度办公成交额占比维持在超60%的水平，成交总金额达93.2亿元，其中不乏如佳兆业金融中心、君康金融广场等高金额交易，单笔交易均突破20亿元。此外，工业以20%的成交额占比稳居第二，而投资者对商业项目出手较为谨慎，成交金额占比稳定在15%左右。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强对《国际金融报》记者表示，内资买家活跃度更高，预计四季度表现持续亮眼，不过因疫情反复及二季度封控延续影响，预计2022年全年成交总额将低于去年的千亿规模。

记者 吴典

编辑 左宇

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