购房收取了电商费合法吗「房地产电商费用违法吗」
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【判决摘要】不当得利指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
【基本案情】2016年11月6日，江枫与房地产开发公司签订了《认购书》，约定由江枫购买房地产开发公司开发的房屋。房屋建筑面积约为146.12平方米，成交单价为3350元，总房价款为489502元；储藏室编号为35号，储藏室面积为7.26平方米，储藏室总价款为11616元，江枫向房地产开发公司支付了认购金2万元。2016年11月27日，江枫向房地产开发公司支付141118元（含储藏室价款和除认购金外的房屋首付款，另有34万元申请贷款支付），房地产开发公司向江枫出具收据载明所付款项为房屋首付款。2016年11月27日，江枫向房地产经纪公司支付电商服务费8万元，该公司出具收据载明所付款项为电商服务费。2016年12月28日，房地产开发公司作为出卖人与江枫作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定由江枫购买涉案房屋及储藏室，约定房屋及储藏室的坐落、价格、建筑面积均与《认购书》约定一致。双方共同确认，该《商品房买卖合同》已履行完毕。【一审判决】本案双方均认可房地产经纪公司收取了江枫的电商服务费，双方虽未签订书面的服务合同，但事实上的服务合同关系已经成立，且该合同关系是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。江枫以不当得利为由起诉不妥，法院对本案案由依法予以调整。
法院认为，从江枫对涉案款项的支付原因陈述来看，江枫称其交纳该笔款项是应开发商要求支付房款，但江枫系在2016年11月27日交纳首付款（含储藏室款项）及电商服务费，而江枫早在2016年11月6日即与开发商签订了《认购书》，明确约定了房款金额，本次付款当日江枫所付款项金额明显超过了《认购书》约定款项，故江枫陈述以为所付款为购房款与事实不符。
从举证责任的角度分析，房地产经纪公司就其已提供服务提交了江枫与开发商所签订的《认购书》及付款凭证、收据、江枫身份证复印件，证明其掌握了客户资料，房地产经纪公司另提供由其工作人员签字确认的《签约签呈》，其具体内容与《商品房买卖合同》约定及款项实际支付情况一致，《签约签呈》签字人员亦能够与其提交的微信聊天记录内容相互印证，加之所涉《商品房买卖合同》早已实际履行完毕，江枫未提供证据证明其就电商服务费的支付提出过异议，故上述证据已形成证据链，证明房地产经纪公司实际为江枫提供了商品房交易服务的事实。现江枫要求退还已付电商服务费并支付利息，依据不足，法院不予支持。
【二审判决】本案的立案案由为不当得利纠纷，不当得利指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故本案审查的焦点问题即房地产经纪公司取得江枫的电商服务费8万元是否有法律依据。
根据一审法院查明的事实，双方均认可房地产经纪公司收取的是江枫的电商服务费，但江枫认为双方并未签订书面的服务合同，并未建立有效的服务合同关系，故房地产经纪公司收取该笔费用缺乏法律依据。
对此本院认为，江枫向法院提交的收据显示其支付涉案款项的性质系支付给房地产经纪公司的电商服务费，江枫主张支付涉案款项系应开发商要求支付房款的同时错误刷卡支付，但江枫系在2016年11月27日交纳首付款及电商服务费时，应当已经明确知道其实际应当支付的购房款项数额，而付款当日江枫所付款项金额明显超过了《认购书》约定款项，且是分开支付，单独领取的收据，故江枫陈述以为所付款为购房款明显不合常理，亦与事实不符；
对于房地产经纪公司是否与其建立了事实上的服务或居间关系的问题，房地产经纪公司向法院提交了江枫与开发商所签订的《认购书》及付款凭证、收据、江枫身份证复印件、其工作人员签字确认的《签约签呈》，工作人员与其前妻之间的微信聊天记录等证据，上述证据内容相互印证，形成完整证据链条，证明房地产经纪公司与其建立居间服务合同关系的事实具有高度盖然性，江枫虽否认上述证据的真实性和证明目的，但并未提交充分的相反证据证明其主张的错误给付的事实成立，故一审法院驳回江枫基于不当得利要求房地产经纪公司退还已付电商服务费并支付利息的请求，并无不当，本院予以支持。
对于江枫主张的房地产经纪公司收取服务费用标准不明及未提供有效服务、违反相关法律规定收费等问题，不属于本案不当得利之诉项下的审查范围，如江枫对此存在争议，应另行解决。
【法律依据】《民法典》
第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《房地产经纪管理办法》
第十八条房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第十九条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
《商品房销售管理办法》
第十八条房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
《广州市房屋交易监督管理办法》
第十三条单位和个人为房地产开发企业提供商品房销售服务的，除收取房地产开发企业支付的费用以外，不得以提供中介服务等名义向买受人变相收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用。
《浙江省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》
二、加强房地产承销机构代理销售行为管理
（五）房地产承销机构及其人员代理销售商品房时，应向购房人表明身份，不得以提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的“电商费”“服务费”“咨询费”等价外费用。不得在房地产调控政策之外设置资金、身份等条件变相限制购房权利。
《上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市物价局关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》
一、商品住房及其地下车库（位）等附属设施的销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实＜商品房销售明码标价规定＞的通知》（沪发改价督〔2011〕006号）有关规定，对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
