郑州二七区繁华吗「兴盛衰败的意思」

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生意邦【注】：自上世纪80年代那场以“价格战”、“宣传站”为主要武器的商战后，二七商圈就一直名声在外，伴随着旧商业升级和新项目入目，一次次容光焕发。在这片老城区的心脏位置，集中了大大小小的商业项目，近身肉搏，有落寞退出，有后进崛起。当城市发展带动商业迭代，什么样的商业才是这座城市需要的？商业项目扎堆而来，一路之隔遭遇冰火两重天，又蕴藏怎样的财富密码？

二七商圈真的商业过剩吗？

商业中心是一个城市商业比较集中的地区，承载着一定区域内人们购物娱乐的需求。正如这里的商业项目在介绍时，都会加上二七商圈的前缀，按照集中度、丰富性和辐射力，这里被称为都市级商业中心。

有限的空间承载了，大商新玛特金博大店、北京华联、郑州百货大楼、大上海、丹尼斯百货、百盛、德化街、万象城、大卫城等项目，涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街等形态。

尽管市场冷热不均，但是商业主体的热情不减。未来，新田在太康路的广场项目、金博大二期、万象城二期、百胜二期、绿地张砦等项目，还将刷新这片土地的天际线。优势区位经过历史培育期，空间的集聚效应就一定能成为自信的理由吗？

2015年，大商金博大营业利润亏损约1.64亿元；今年8月开业仅两年的百盛万象城店因万象城人气不足关店，而不断调整百盛汇龙城也出现大批空铺；郑州百货大楼在2015年的净利润仅为79万余元，欠了郑州银行本息近1000万元。在同一商圈新兵旧将如大卫城、大上海、丹尼斯百货的数字则要光鲜的多。

有限空间的商业扎堆，通常被认为是饱和度的罪魁祸首。对于郑州商业，区域发展的不均衡应该大过这个问题。对于二七商圈，商业密集度不是主要问题，拥挤的空间和巨大的人流量才是主要矛盾，所以，政府规划中有开发地下一说，而不是说限制。

据《2015郑州商业白皮书》，郑州零售物业总建筑面积超过300万平方米，商业地产投资增速超过10%，人均占有商业面积0.74㎡，这个数字在商业发达地区是1-1.2㎡，如果以警戒线1.5来说，郑州仍有很大空间。

因为郑州零售总额增长是基于人均可支配收入的增长，至2015年末，郑州市年人均可支配收入达到31,099元，五年增长率保持在10%以上，为中部地区增速最快城市之一。

为什么郑州商业会给人以饱和的错觉呢？答案是分布不均，购物中心和大卖场大多集中在郑州老城区范围内的花园路商圈、二七商圈、西边的碧沙岗商圈，而外围和新建城区却缺少规模以上的集中商业。

所以说，郑州商业人均占有面积偏低，而又分布不均。一定程度上也代表未来商业地产的发展方向。

二七区“十二五”期间规划，二七区将立体开发二七商圈地下商业街、地下商业综合体等地下商业空间，这里明确了一点是，空间饱和不代表商业饱和，二七商圈仍然有潜力；明确的另一点是商业的升级换代，比如说，加快二七商圈和国际商业的融合，实现由传统购物百货向商业休闲综合体的转变。

以二七商圈的特点，不能以区域空间和商业配比为考量依据，因为这里有城市地标，在火车站旁、地铁交会处，坐享每日百万的人流量。之所以出现冰火两重天的情况，恐怕无关商业多寡，而在于商业优劣了。

跑不赢时尚指数就过不完“寒冬”

2006年4月20日，大商4.21亿元的“天价”拿下郑州金博大的经营权，经历一段质疑之后，一度成为河南最大购物中心。但是十年后，经营亏损和现实场景中的缺货与空柜。期间虽然进行过品牌调整和泛购物中心改造。但面对大卫城和万象城的“夹击”，恐将难回巅峰。目前空铺率和人流量带来的考验仍在继续。

当年大商金博大从低谷走向“明星”地位，靠的是大刀阔斧的改革和创新，而这一次的改造略有迟到。传统百货业在过去发展的越好，转型就越不容易，大商金博大就是真实写照。如今，周边的购物环境日新月异，那些品牌同质化、供应链冗长、商场缺乏特色的百货业，将越来越多地成为配角。

百货大楼曾经垄断了郑州商业，如今年入不足百万，欠债上千万。经过装修升级的百货大楼，俨然成为中老年人的专场，而看一个商业的繁荣与成功与否的关键，是能否吸引年轻人，因为他们是人气助力和消费主力。显然，曾经郑州商业领头羊已早早被甩在了时代后面。这些年郑州百货大楼经历了什么？

目前，百盛在河南市场可以用黯淡无光形容，百盛万象城店关门后，百盛汇龙城依旧在不断调整中，每层的空铺率达到10%，各层都能见到写有“惊喜正在加载中”的围挡，但是从寥寥无几的人流量和毫无激情的营业员，恐怕难有惊喜发生。5楼的餐饮和6楼的横店影院，都没能力挽狂澜。

在进行购物场景的改造中，百盛在体验类消费是进行过努力的，但是从规模和布局来看，并没有改变原先零售为主流的格局。新兴消费群体另择消费主场，这些“昨日之星”就注定沦为备胎。这一商圈正在过冬的商业，都因各种原因触犯了这一“天条”。

时代在变，你不变，消费者就会选择新的消费场景。传统商业的创新难就难在这里，既定的利益格局，成熟的消费客群，还有经过检验的管理模式，积重难返，改变意味着，打破格局，重新培育消费群体，还有痛苦的养商阶段和不确定风险。就变与不变的“找死”和“等死”之间，有多少商业选择做了温水青蛙？

百货业屡屡转型？

在全国的百货商场犹豫着转型，大型购物中心（shopping MALL）业态直接威胁生存的时候。人民路丹尼斯百货仍然一枝独秀，它销售业绩多年都是郑州主力商业项目的销冠。2013年26.96亿，2014年28亿，连续两年单店业绩超过了二七万达与中原万达的业绩总和。

当年，靠业态之变突围的丹尼斯百货打造了一个集百货、大卖场、便利店与物流配送等业态为一体的零售集团，其扩张之路始终坚持一个原则，依靠自有物业，推行永续经营模式。其中，市政机关和企业单位白领的主力消费群体助力不少。

稳健远远不够，商业集中、同质化还有电商冲击打击到了人民路丹尼斯百货，2015年人丹的销售业绩降到了22.6亿，连续增长的二七万达和中原万达分别是14.6亿和15.5亿。而两家万达店在2013年和2014年的业绩总和分别是16.6亿、27.3亿。

传统百货业要转型，于是有了二七商圈新标杆的丹尼斯大卫城。这是一个休闲业态超过30%的城市生活体验中心。

在零售业遭遇“瓶颈期”、“关店潮”的2015年，大卫城5月8日试营业，10月16日正式开业，到年末（合计7个月20天）实现了出7.1亿元的业绩，日均销售额306万元，客流量单天高达30万人次，养商期仅用半年时间，这着实让毗邻的万象城汗颜（2014年4月开业，当年销售业绩为3.8亿）。大卫城负责人预估2016年的业绩将突破30亿。

二七商圈不缺商业，缺的是高端商业，二七商圈不缺零售，缺的是购物、餐饮、体验、酒店一体的综合体。大卫城的定位打掉了商业集中和同质化造成的壁垒。

以项目业态布局来说，大卫城零售覆盖面积21.3万㎡，酒店覆盖面积4.5万㎡，会所覆盖面积0.9万㎡。零售/酒店/会所业态配比是76%：20%：4%。

在零售业态中，MALL占比50%，百货占比44%，超市占比6%。其中，50%的MALL区域中涵盖“32%的餐饮 13%的休憩 5%的院线儿童体验”，44%的百货区域中涵盖“10%的精品百货 34%的传统流行时尚百货”。在郑州首开了大卫剧院、CGV影院等特色商业项目。

在个商圈区位优势是共享的，品牌商的租金压力和交通压力也是共有的。后起之秀固然有轻车简装的优势，也不代表老商业没有出路，但是转型一慢再慢，窗口期是不等人的。

同样是老牌商业的郑州大上海城，在这方面动作就很快，一方面得益于开放式室外商业街的前瞻规划，另一方面在于年轻客群诉求的敏感。他们的“大街区、小品牌”、爱情元素，抓住了年轻人的胃，也抓住了年轻人社交约会的需求点。

撰文：乌衣 | 排版：厦康

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