万亿元大市场「超规模」
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来源:投中网 作者:陈姝
房地产中介,一个传统的行业,表面看来似乎和“科技”、“资本”搭不上边,就是“二房东”转手转租而已。可最近,一场商业论道让大众重新认识了中介领域,先是“全行业真房源誓约大会”被媒体报道的沸沸扬扬,紧接着朋友圈又被“链家被掏空”的传闻刷屏。
外行看热闹,内行看门道。表面看来是几家中介公司和平台的故事,事实上却代表着互联网中介行业正进入洗牌期,在线房源价值正在被投资者重估,互联网整合的传统中介模式走到了“拐点”。
而尚处于萌芽期的房地产中介“新人”长租公寓,如今正在被资本市场热捧。不过,这一西方舶来的房地产运营模式,能为投资者规避存量房市场业已出现的雷区么?在尚未有大批增量房源注入市场的情况下,长租公寓这门生意的“护城河”又有多宽?
资本的角逐
2018年,长租公寓市场持续升温,自如、蛋壳公寓、青客公寓、V领地、优客逸家、乐乎等先后完成亿级融资。进入六月,长租公寓运营商蛋壳公寓获得B 轮7000万美金的融资、乐乎城市青年社区完成B轮过亿元融资、甚至一些新兴的长租公寓品牌,例如凤凰卫视参股的“ 缘”也获得了Pre-A轮融资。
2018年部分长租公寓融资表
(数据来源:CVSource)
各家长租公寓的火热背后,其实是资本的角逐。资本不会无缘无故把钱烧在一个新兴的领域,既然出手,就一定是有长远的布局,并不是仅仅看重某个时间点的发展。
深究起来,资本已经在长租公寓领域布局了至少五年。2014年,雷军旗下的顺为资本1亿元投资YOU 国际青年社区,这一举动当时在业内引起了不小的风波。但事实上,2013年以来,自如、魔方等规模较大的长租公寓几乎每年都会进行1-2轮融资,累计从一级市场融资超百亿元。
比如,华平投资从2013年布局长租公寓,已经参与自如、魔方、V领地的投资。华平董事总经理张其奇在采访中曾表示,中国的长租公寓处于初期阶段,很多方面还不成熟,这是一个比较困难、机会最大、市场最热的时期。长租公寓目前是国家大力鼓励的行业,存量市场的开发、长租公寓的运营以及城市更新是国家积极鼓励的方向,从投资角度来看,未来有非常大的市场。
中国的租赁市场有多大?根据中国房地产协会数据,2017年,中国租赁市场年租金规模约为1.3万亿;预计到2025年,租金成交总额将达到3万亿元,租赁人口达到2.3亿;到2030年,租金成交总额有望达到4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿。
有业内人士担忧,资本对长租公寓的布局,退出仍是需要核心关注的问题。但是也有投资人认为,随着REITs的放开,存量地产的运营能够非常好的把物业和资本结合起来,更有利于行业健康、有序的发展。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,资产证券化后期会成为长租公寓投融的主要趋势。
不管是看好还是担忧,寻找金融市场与行业市场最佳结合周期,一直是我国房地产市场告别简单买卖、平衡租售关系的世纪课题。
不赚钱的生意
“产业政策与市场趋势明朗、商业模式成熟且可勘探讨、运营实体却仍游离于盈利门外”,一位资深地产人士对投中网表示,“用这三句话来形容中国正在兴起的长租公寓市场,一点也不为过。”
对比成熟的市场,国内的长租公寓还有一段不短的市场预热期。在此期间,国内长租公寓先行试水的运营者,日子过的怎样?借用中国银行业协会首席经济学家巴曙松的一句话点评,租金涨幅动力欠缺,使得长租公寓的回报率较低。
长租公寓包括分散式与集中式两种运营模式,集中式是运营商运营整栋物业,分散式则相对随机,从分散的房东处获得房源。两者都需要对房间进行重新设计改造,再转租给客户,以租金差作为收入,颇有点“二房东”的意味,但是在管理和服务上则比传统“二房东”更加统一化、精细化。
运营长租公寓,有几个重点的“烧钱”项目:
房源:二房东的房,那也是租的,这部分是支出的最大头。
装修:一次性支出装修款。
金融:贷款利息等。
要收回钱,只能靠房租。但是中国一线城市的租金涨幅近年表现平平,2017年12月,四个一线城市二手房租金回报率均处于1.5%左右。按照这个速度,靠租金缓慢回笼来弥补前期巨大的投入成本,压力极大。更可怕的是,租金回笼并不意味着现金流回正,企业还要不断的追加投资来完成扩张,账面上现金流基本持续为负。
去年,铂涛酒店作价1200万元转让旗下窝趣公寓16.4%股权,同时披露了窝趣的经营情况。数据显示,窝趣负债总额和亏损在不断扩大,运营将近7年,但窝趣公寓仍未盈利。
也就是说,目前的市场状况下,长租公寓“不赚钱”。
另一方面,长租公寓还拉高了某些地区租房的市场价格,北京一家租房中介透露:“虽然长租公寓装修的好一些,但是一居室比同地段普通整租的贵500元以上,有些还是商水商电,住长租公寓的还是少数”。
租住的高成本也带来了较高的空置率,深圳的长租公寓空置率曾经高达53%,这无疑对市场与投资者,都是一个灾难。而银行又会因为部分长租公寓运营商不是自有物业,而无法贷款给企业。
对于正在野蛮扩张、抢夺房源的长租公寓来说,资金成为了决胜弹药。谁拿钱速度快,谁就能先占领制高点。
成也房源,败也房源
长租公寓是个“舶来品”。在美国、日本这些成熟的房地产市场中,长租公寓发源于四十多年前,现在早已经是房屋租赁市场的重要组成部分,大概占到租赁住房总数的60%,中国之前这个数字还不到10%。
今天,在中国,已经有几百家品牌运营商进入市场。数据显示,排名前30名的房地产商中有三分之一介入长租公寓,约10家地产中介进入市场,此外还有约20家酒店在集中式公寓开始布局。
但是每家长租公寓品牌在租赁市场所占的份额仍然不大。资料显示,仅链家一家的“楼盘字典”,就囊括了全国36个城市的7500万套真实房源。反观长租公寓,除了行业“老大”自如声称拥有50万间房源,其他的哪怕是二三名大致也都只在十几万和几万间而已。照此,长租公寓这个量级的房源数量在中国房屋租赁市场里顶多只是“洒洒水”,市场明显还处在“蓝海”阶段,大片的空白市场等着各家去抢夺厮杀。
投资者华晨曾明确表示:房源是稀缺资源。如此说来,长租公寓拼的还是房源。
蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在公开场合判断,未来三年,长租公寓领域将会出现两到三家持有房间数超过100万间、估值100亿美金以上的“超级独角兽”。
也有不同的声音,中原地产首席分析师张大伟则表示,长租公寓运营商掌握的十几到几十万间房源,也就是一个“U盘”就能拷走的信息而已。这几天,传闻中链家的1200T的“楼盘字典”被“转移”到贝壳找房的消息,似乎从侧面印证了张大伟的某种担心。
事实上,解决长租公寓的房源归属、盈利问题,都是短期中国长租公寓市场的“阵痛”。而“长痛”则是,行业与整个中国楼市周期的契合,以及契合之下的回本与再生产。
在资本的此番助推下,几百家长租公寓在一番野蛮生长之后,最终是否也会像“共享单车”、“网约车”一样,只剩下几家运营成功、操作规范的头部企业?更值得思考的是,在这番洗牌中,相关的金融、房产政策是否能够与时俱进,对中国房地产市场起到良性刺激的作用?如果答案是肯定的,那资本今天所做的一切,未尝不是一件好事。