万亿元大市场「超规模」

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来源：投中网 作者：陈姝

房地产中介，一个传统的行业，表面看来似乎和“科技”、“资本”搭不上边，就是“二房东”转手转租而已。可最近，一场商业论道让大众重新认识了中介领域，先是“全行业真房源誓约大会”被媒体报道的沸沸扬扬，紧接着朋友圈又被“链家被掏空”的传闻刷屏。

外行看热闹，内行看门道。表面看来是几家中介公司和平台的故事，事实上却代表着互联网中介行业正进入洗牌期，在线房源价值正在被投资者重估，互联网整合的传统中介模式走到了“拐点”。

而尚处于萌芽期的房地产中介“新人”长租公寓，如今正在被资本市场热捧。不过，这一西方舶来的房地产运营模式，能为投资者规避存量房市场业已出现的雷区么？在尚未有大批增量房源注入市场的情况下，长租公寓这门生意的“护城河”又有多宽？

资本的角逐

2018年，长租公寓市场持续升温，自如、蛋壳公寓、青客公寓、V领地、优客逸家、乐乎等先后完成亿级融资。进入六月，长租公寓运营商蛋壳公寓获得B 轮7000万美金的融资、乐乎城市青年社区完成B轮过亿元融资、甚至一些新兴的长租公寓品牌，例如凤凰卫视参股的“ 缘”也获得了Pre-A轮融资。

2018年部分长租公寓融资表

（数据来源：CVSource）

各家长租公寓的火热背后，其实是资本的角逐。资本不会无缘无故把钱烧在一个新兴的领域，既然出手，就一定是有长远的布局，并不是仅仅看重某个时间点的发展。

深究起来，资本已经在长租公寓领域布局了至少五年。2014年，雷军旗下的顺为资本1亿元投资YOU 国际青年社区，这一举动当时在业内引起了不小的风波。但事实上，2013年以来，自如、魔方等规模较大的长租公寓几乎每年都会进行1-2轮融资，累计从一级市场融资超百亿元。

比如，华平投资从2013年布局长租公寓，已经参与自如、魔方、V领地的投资。华平董事总经理张其奇在采访中曾表示，中国的长租公寓处于初期阶段，很多方面还不成熟，这是一个比较困难、机会最大、市场最热的时期。长租公寓目前是国家大力鼓励的行业，存量市场的开发、长租公寓的运营以及城市更新是国家积极鼓励的方向，从投资角度来看，未来有非常大的市场。

中国的租赁市场有多大？根据中国房地产协会数据，2017年，中国租赁市场年租金规模约为1.3万亿；预计到2025年，租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿；到2030年，租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。

有业内人士担忧，资本对长租公寓的布局，退出仍是需要核心关注的问题。但是也有投资人认为，随着REITs的放开，存量地产的运营能够非常好的把物业和资本结合起来，更有利于行业健康、有序的发展。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，资产证券化后期会成为长租公寓投融的主要趋势。

不管是看好还是担忧，寻找金融市场与行业市场最佳结合周期，一直是我国房地产市场告别简单买卖、平衡租售关系的世纪课题。

不赚钱的生意

“产业政策与市场趋势明朗、商业模式成熟且可勘探讨、运营实体却仍游离于盈利门外”，一位资深地产人士对投中网表示，“用这三句话来形容中国正在兴起的长租公寓市场，一点也不为过。”

对比成熟的市场，国内的长租公寓还有一段不短的市场预热期。在此期间，国内长租公寓先行试水的运营者，日子过的怎样？借用中国银行业协会首席经济学家巴曙松的一句话点评，租金涨幅动力欠缺，使得长租公寓的回报率较低。

长租公寓包括分散式与集中式两种运营模式，集中式是运营商运营整栋物业，分散式则相对随机，从分散的房东处获得房源。两者都需要对房间进行重新设计改造，再转租给客户，以租金差作为收入，颇有点“二房东”的意味，但是在管理和服务上则比传统“二房东”更加统一化、精细化。

运营长租公寓，有几个重点的“烧钱”项目：

房源：二房东的房，那也是租的，这部分是支出的最大头。

装修：一次性支出装修款。

金融：贷款利息等。

要收回钱，只能靠房租。但是中国一线城市的租金涨幅近年表现平平，2017年12月，四个一线城市二手房租金回报率均处于1.5%左右。按照这个速度，靠租金缓慢回笼来弥补前期巨大的投入成本，压力极大。更可怕的是，租金回笼并不意味着现金流回正，企业还要不断的追加投资来完成扩张，账面上现金流基本持续为负。

去年，铂涛酒店作价1200万元转让旗下窝趣公寓16.4%股权，同时披露了窝趣的经营情况。数据显示，窝趣负债总额和亏损在不断扩大，运营将近7年，但窝趣公寓仍未盈利。

也就是说，目前的市场状况下，长租公寓“不赚钱”。

另一方面，长租公寓还拉高了某些地区租房的市场价格，北京一家租房中介透露：“虽然长租公寓装修的好一些，但是一居室比同地段普通整租的贵500元以上，有些还是商水商电，住长租公寓的还是少数”。

租住的高成本也带来了较高的空置率，深圳的长租公寓空置率曾经高达53%，这无疑对市场与投资者，都是一个灾难。而银行又会因为部分长租公寓运营商不是自有物业，而无法贷款给企业。

对于正在野蛮扩张、抢夺房源的长租公寓来说，资金成为了决胜弹药。谁拿钱速度快，谁就能先占领制高点。

成也房源，败也房源

长租公寓是个“舶来品”。在美国、日本这些成熟的房地产市场中，长租公寓发源于四十多年前，现在早已经是房屋租赁市场的重要组成部分，大概占到租赁住房总数的60%，中国之前这个数字还不到10%。

今天，在中国，已经有几百家品牌运营商进入市场。数据显示，排名前30名的房地产商中有三分之一介入长租公寓，约10家地产中介进入市场，此外还有约20家酒店在集中式公寓开始布局。

但是每家长租公寓品牌在租赁市场所占的份额仍然不大。资料显示，仅链家一家的“楼盘字典”，就囊括了全国36个城市的7500万套真实房源。反观长租公寓，除了行业“老大”自如声称拥有50万间房源，其他的哪怕是二三名大致也都只在十几万和几万间而已。照此，长租公寓这个量级的房源数量在中国房屋租赁市场里顶多只是“洒洒水”，市场明显还处在“蓝海”阶段，大片的空白市场等着各家去抢夺厮杀。

投资者华晨曾明确表示：房源是稀缺资源。如此说来，长租公寓拼的还是房源。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在公开场合判断，未来三年，长租公寓领域将会出现两到三家持有房间数超过100万间、估值100亿美金以上的“超级独角兽”。

也有不同的声音，中原地产首席分析师张大伟则表示，长租公寓运营商掌握的十几到几十万间房源，也就是一个“U盘”就能拷走的信息而已。这几天，传闻中链家的1200T的“楼盘字典”被“转移”到贝壳找房的消息，似乎从侧面印证了张大伟的某种担心。

事实上，解决长租公寓的房源归属、盈利问题，都是短期中国长租公寓市场的“阵痛”。而“长痛”则是，行业与整个中国楼市周期的契合，以及契合之下的回本与再生产。

在资本的此番助推下，几百家长租公寓在一番野蛮生长之后，最终是否也会像“共享单车”、“网约车”一样，只剩下几家运营成功、操作规范的头部企业？更值得思考的是，在这番洗牌中，相关的金融、房产政策是否能够与时俱进，对中国房地产市场起到良性刺激的作用？如果答案是肯定的，那资本今天所做的一切，未尝不是一件好事。