荣盛发展 风险「买了荣盛的房子想退房」
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来源：商讯杂志社
撰文：李康
近日，荣盛发展廊坊花语城业主持续反映，此前购买花语城房屋时，参与开发商的优惠活动后，发现享受优惠支付的房款进入了第三方公司的账户，并且开发商发票上没有把优惠款项算作房款。当业主要求返还这部分钱款时，开发商让业主去找第三方公司。
对此，北京市才良律师事务所王才亮主任认为，业主支付的优惠部分应该算做房款的，并且开发商既然指定了第三方收款，那么，不管是否房款到没到开发商账户，都应该认定是开发商收了这个款。
《商讯·公司金融》向荣盛发展发函求证此事，但截至发稿并无回复。不过，近年来，在房地产行业监管逐渐收紧的背景下，荣盛发展股价持续走低，或正是投资者担心房企杠杆率过高、潜在风险巨大的写照。
业主称，被优惠忽悠了？
近日，花语城业主向《商讯·公司金融》反映，荣盛发展开发的廊坊·花语城（荣盛·阿尔卡迪亚）存在违规收取电商费（参团费）。
业主们称，他们在2016年－2020年购买的位于廊坊经济技术开发区的荣盛·花语城小区的商品房时，均参加了开发商给出的“优惠”活动。活动宣传内容显示，5万块可当做7万用、6万还可以当做8万用？没错，当初荣盛·花语城的销售就是这么向业主们推销的，并美其名曰说是“电商费、参团费”。
“河北王这是人傻钱多吗？” 当然不是了。业主告诉《商讯·公司金融》，参加了这个“优惠活动”业主，并没有得到优惠，相反却多花了钱。
例如，一位业主在2017年购买荣盛·花语城89.7平米的商品房，总价款为1618940元。销售人员告诉业主，可享受“5万抵8万”的电商费/参团费，按时签约每平米还可以优惠200元。最后核算下来的总房款为：1618940-70000（实际交5万）-200*89.7=1531000，网签合同上的总房款也是1531000元，单价是17068元／平方米。业主一共支付了1601000元，但这其中仅有网签合同上的总房款能开具国家正规发票，那5万元的电商费/参团费开具的发票名目却是服务费的收据。
既然交了钱为何不能开具发票?“5万抵7万、6万抵8万”又是什么优惠活动？就此，《商讯·公司金融》函至荣盛发展，但截至发稿前，尚未得到任何回复。
值得一提的是，在刷卡之前，购房的业主并不清楚这5万－6万元金额不等的“服务费”并不进入开发商荣盛发展的账户，而是使用POS机刷进了西藏意家信息科技有限公司、北京意家信息科技有限公司、天津意家信息科技有限公司、廊坊市凤鸣房地产经纪有限公司等账户中。据知情人士表示，上述收取“服务费”的公司共有10多个，均为荣盛发展旗下公司或第三方公司。
另外，根据业主向《商讯·公司金融》提供的视频资料显示，当业主问及收取电商费/参团费的公司，是否经过荣盛发展的授权？是否存在合作？荣盛发展客关部的一位陈姓经理对业主表示，是否经过授权不清楚，但合作确实是存在合作。
视频资料显示，当业主问及通过花语城财务收取房款中，业主一起支付的电商费/参团费，荣盛发展是否应负保证责任？陈经理只是承认，是通过他们财务支付的，但业主支付的电商费／参团费，并没有到他们的账上，钱款的归属并未在他们公司。并告知业主，他们公司的最终决策是，他们不应该退业主要求返还的“电商费/参团费”，也没有义务退这部分钱。业主可以找收取这部分费用的第三方公司要求退还。
对于业主反映的上述情况，北京市才良律师事务所王才亮主任表示，第一、开发商在售房时承诺有优惠条件，并且购房者按照这个优惠条件交了钱，那么这是一种合同，要约承诺已经成立。事后，如果开发商没有给购房者以优惠，就是一种违约行为；第二、购房者按照开发商指定的账户或者提供的平台支付了相关款项，那么，无论这个款项是否到了开发商自己的账上，都应当认定为是开发商收了这个钱。开发商现在讲没收到钱是讲不过去的。
对于开发商这样操作是否涉及偷税漏税？王主任表示，偷漏税的问题需要税务部门去查。如果那些实际收到钱的分公司、子公司、第三方交了税，那就没有偷漏税。如果没交那就属于偷税。
无独有偶，在荣盛发展开发的其它楼盘也存在收取“团购费、装修保证金、捆绑销售基金”等情况。
日前，猿人财京报道称，惠州市大亚湾区荣盛花语馨苑客户反映，荣盛花语馨苑以优先选房为由骗取会员费。该项目销售人员以优先选房为由让看房客交1万元会员费，后来却没有按承诺退钱。
2019年5月12日，南京公共·新闻报道了辛女士购买了南京六合区荣盛风情街的一个商铺，参加了“6万抵10万的团购服务费”，遇到的情况完全和荣盛·花园城业主“服务费”是一样的。收取该团购服务费的公司为西藏意家信息科技有限公司。
2016年7月30日，《中国经营报》曾报道，荣盛发展邯郸一项目涉嫌违规收取装修保证金。荣盛江南锦苑业主反映，收房之际，开发商荣盛发展要求业主缴纳2.5万到4.2万元不等的装修保证金，否则便不交房。
2368亿负债压顶
荣盛发展于近日发布2020年报及2021年一季报。从业绩数据上来看，或受环京区域调控影响，荣盛发展的经营状况并不理想。
2020年荣盛发展实现全口径合约销售金额1270.97亿元，同比增长10.2%，低于百强房企平均12.4%的销售业绩增速。
从经营业绩上来看，2020年，荣盛发展实现营业收入约715.11亿元，同比增长0.85%；归属净利润75.02亿元，同比减少17.75%。2020年受到了新冠疫情的影响，2021年一季度荣盛发展业绩有所回升，实现营业收入约118.99亿元，同比上升44.97%；归属于上市公司股东的净利润约8.98亿元，同比增长1.79%。
《商讯·公司金融》梳理财报发现，除了环京区域的价格低迷的影响之外，2020年的三费支出也是大大压缩了净利润的空间。其中，销售费用达24.36亿元，同比增8.52％，增长的主要原因是销售人员的薪酬和销售代理费增加所致；另外，管理费用增长最多达26.20亿，同比增长15.40%；财务费用9.34亿，同比增长1.88%。2021年一季度，荣盛发展的三费支出再次大幅增长。销售费用4.67亿元，同比增长31.05%，财务费用2.73亿元，同比增长37.71%。
受此影响，2020年荣盛发展毛利率为27.8%，较去年同期下降2.3个百分点，净利率和归母净利率分别为10.9%和10.5%，分别同比下降2.6和2.4个百分点。
而且，或受累于近年来荣盛发展的销售费用的不断增加，2020年冬天，荣盛发展进行了“大瘦身”。廊坊、霸州、香河、保定、张家口的公司合并为北京公司；天津、唐山、秦皇岛的公司合并为天津公司；沧州、衡水、泰安的公司合并为沧州公司。裁员、冻编及降薪同步进行中。据荣盛发展的员工向《商讯·公司金融》透露，荣盛发展廊坊销售公司的领导层在冬天确实发生了变动，领导层“大换血”。并且，在离职时都没有进行工作的详细交接。
年报显示，2018年－2020年，荣盛发展的销售费用为17.27亿元、22.45亿元、24.36亿元；同比增长48.22%、22.95%、8.52%；占当期营收的3.06%、3.17%、3.41%。从数据上可以看出，虽然销售费用的增速已减弱，但依然处于增长状态。而且，随着营收的增长，销售费用在当期营收中所占的比例也是在逐步升高。
另外，荣盛发展由于2020年以来，陆续通过超短融、境外美元债以及公司债等多种融资渠道获取资金，债务结构有所改善，但负债水平还是在大幅攀升，负债总额达到2368亿元。截至2020年末，荣盛发展资产负债率 82.07%，较期初下降0.32个百分点；现金短债比为 1.23，较期初增长0.36；净负债率 80.18%。剔除预收账款后的资产负债率为73.78%，超出监管规则不高于70%的要求，“三条红线”处于黄档水平。
评级遭机构下调
日前，中金公司将荣盛发展的公司评级由“跑赢行业”下调至“中性”。
中金公司在研报中指出，荣盛发展的结算毛利率仍将延续下降，今明两年业绩增速承压，未来业绩增长的不确定性很高。而且，荣盛发展的新增项目主要分布于京津冀和长三角区域（合计占比69%），中金公司预计，热点城市调控政策趋紧可能影响项目利润率水平并压制后续业绩表现。
中金公司认为，荣盛发展当前土储充裕度和质量均待改善，但受限于降杠杆目标，未来提升难度较大。估算荣盛发展当前土储覆盖倍数不足两年，且补地压力较大，未来销售增速可能持续疲弱。另外，财务指标承压，杠杆端改善难度较大。短期内财务指标“转绿”难度较大，综合考虑，中金公司下调荣盛发展公司评级由跑赢行业至中性。
同时，考虑到荣盛发展盈利增长疲弱且财务端承压，中金公司还下调荣盛发展2021年每股盈利预测32%至1.69元，并将荣盛发展目标价下调30%至6.75元。
荣盛发展成立于1996年12月，总部位于河北廊坊，素有“河北王”之称。于2007年在深交所上市。目前已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的综合性全产业链业务。
2020年，荣盛发展房地产开发、产业园、物业、酒店经营、其他行业营收占比分别为86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。
2020年，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平方米，相比2019年的979.3万平方米明显减少，同时收缩投资范围，将资源倾斜于已有市场地位的优势区域，65宗新增土地中，大本营河北省占据了34宗，分布在廊坊，石家庄，唐山等优势城市。
截至2020年末，荣盛发展土地储备建筑面积为3835.98万平方米。其中分布最多的是河北省，总面积占比达到39.2%，其余山东省11.8%，安徽省7.5%，另外长三角地区的江苏省占比为6.1%。全年实现开工964.13万平方米，完成年初开工计划的104.12%；实现竣工695.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。签订商品房销售合同面积1174.45万平方米，同比增长6.96%；合同金额1270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度签约计划的105.04%。
荣盛发展在年报中表示，2021年年度公司计划新获取建筑面积约1122.23万平米的新项目资源。计划签约金额约1300亿元，计划实现销售回款1050亿元。
另外，为进一步优化债务结构，荣盛发展将以项目开发贷款融资为主，提高公司债券、美元债、中期票据、资产证券化、超短期融资券、定向债务融资工具及其他新型融资方式规模，计划新增融资 544.90 亿元。2021年第一季度，荣盛发展已累计实现签约面积213.83万平方米，同比增长57.95%；累计签约金额255.04亿元，同比增长83.67%。
